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Den Traum von den eigenen vier Wänden teilen viele. Die eigene Immobilie bedeutet Ankommen, ein Stück Freiheit und verspricht mietfreies Wohnen und eine sichere Kapitalanlage für die Zukunft. Beim Immobilienkauf, egal ob Sie sich für eine Wohnung oder ein Haus entscheiden, gibt es jedoch einige Punkte zu beachten. Mit unserer Checkliste zum Ablauf eines Hauskaufes kann nichts schiefgehen.
Welche Art von Immobilie ist die richtige?
Zu Beginn eines Immobilienkaufs steht die Frage, welche Art von Immobilie für Sie die richtige ist. Ist ein Haus passender, da Sie viel Platz brauchen, etwa weil Sie Kinder haben, oder genügt Ihnen auch ein kleinerer Wohnraum – dann bietet sich eher eine Wohnung an. Beide Immobilienarten haben Vor- und Nachteile, die Sie sich vor Augen führen sollten:
- Bei einem Haus sind die hohen Unterhaltskosten zu bedenken, die sich überwiegend aus Grundsteuer, Versicherungen und Reparaturen zusammensetzen. Dafür profitieren Sie von einer überwiegenden Gestaltungsfreiheit Ihrer Immobilie, die nur von technischen und gesetzlichen Vorschriften begrenzt wird.
- Unterhaltskosten können bei Eigentumswohnungen auf alle Wohnungseigentümer des Hauses verteilt werden. Planen Sie als Wohnungseigentümer jedoch bauliche Veränderungen, sind Sie an die mehrheitlichen Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden.
Bei der Entscheidung für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung gibt es also kein richtig oder falsch. Am besten erstellen Sie eine Prioritätenliste und wägen in zeitlichen Abständen gründlich ab. Bei allen Fragen rund um den Immobilienkauf sind wir natürlich gerne für Sie da!
Budget planen
Haben Sie sich nun für einen Hauskauf entschieden, sollten Sie Ihre Finanzen sichten. Wie wollen Sie Ihre Immobilie finanzieren? Nehmen Sie einen Kredit auf, sollten Sie die Höhe der Kreditrate genauestens abwägen. Denn ist die Kreditrate zu hoch, kann es zu finanziellen Engpässen kommen. Kann die Kreditrate über einen längeren Zeitraum nicht beglichen werden, kann es passieren, dass Ihre Immobilie zwangsversteigert wird.
Deshalb sollten Sie vor dem Hauskauf und der Suche nach einem Objekt einen realistischen Finanzplan aufstellen. Bedenken Sie dabei auch die zusätzlichen monatlichen Kosten wie Nebenkosten, einmalig anfallende Beträge wie Notarkosten und mögliche Modernisierungskosten. Verfügen Sie über Eigenkapital, können Sie die Laufzeit Ihres Kredits verkürzen.
Haus suchen
Steht der vorläufige Finanzplan, können Sie sich auf Haussuche begeben. Dabei sollten Sie sich zunächst über verschiedene Aspekte Gedanken machen:
- Wichtige Eigenschaften des neuen Hauses: Brauchen Sie einen Garten und wofür wollen Sie ihn nutzen, wie groß sollte er also sein, oder benötigen Sie eine große Einfahrt mit Parkmöglichkeiten, da Sie mehrere Fahrzeuge besitzen? Vielleicht ist auch ein Balkon ein nötiges Kriterium.
- Die Lage des Hauses: Sollte das Heim in der Stadt oder besser auf dem Land liegen und welche Stadtteile der ausgewählten Region kommen in Frage?
- Makler: Sie können entweder über Immobilienportale suchen oder einen Makler mit der Suche nach Ihrem Traumhaus beauftragen. Ein Makler übernimmt vielfältige Aufgaben und kann Sie tatkräftig unterstützen. Ist ein Makler involviert, spart dies Zeit, da er oft schon Angebote von Häusern ganz nach Ihren gewünschten Kriterien auf dem Tisch liegen hat und ein Profi auf dem Markt ist. So kann er zum Beispiel Mängel an einer Immobilie aufdecken und steht Ihnen bei allen Fragen beratend zur Seite.
Haus besichtigen
Haben Sie ein Haus gefunden, das Ihren Ansprüchen entspricht, ist eine Besichtigung der nächste Schritt. Lassen Sie sich bei der Hausbesichtigung viel Zeit und überstürzen Sie nichts: Messen Sie aus, halten Sie alles auf Fotos fest und lassen Sie auch Ihr Gefühl nicht außen vor. Sie sollten sich in ihrem späteren Eigenheim uneingeschränkt wohlfühlen.
Vereinbaren Sie am besten mehrere Besichtigungstermine. So können Sie die Immobilie gründlich auf Mängel prüfen und die Haustechnik inspizieren. Ernsthafte Interessenten sollten sich bei der Besichtigung verschiedene Informationen zur Beurteilung der Immobilie holen, um Kosten, Risiken und Chancen realistisch einschätzen zu können. Dazu gehören:
- Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
- Flurkartenauszug /Lageplan
- Bebauungsplan
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Freiflächengestaltungsplan
- Baubeschreibungen, insbesondere bei An- und Umbauten
- Sanierungsnachweise (Handwerkerrechnungen mit entsprechenden Leistungsbeschreibungen)
- Energieausweis
- Informationen zum Unterhalt der Immobilie (Betriebskosten etc.)
- Grundsteuerbescheide
- Versicherungsnachweise
Nehmen Sie sich in jedem Fall ausreichend Zeit, Fragen zu klären und Probleme zu besprechen. Prüfen Sie die Immobilie genauestens, um spätere Mehrkosten zu vermeiden – am besten zusammen mit einem Experten.
Hauskauf Finanzierung
Die Entscheidung ist getroffen: Sie haben ihr künftiges Eigenheim gefunden und vom Verkäufer wurde eine mündliche oder schriftliche Reservierungsvereinbarung vorgenommen. Spätestens jetzt sollten Sie die endgültige Finanzierung klären. Dabei müssen Sie auch Ihre eigene Kreditwürdigkeit belegen. Diese Unterlagen brauchen Sie:
- Ausweisdokumente
- Gehaltsnachweise
- Bescheinigung über das Arbeitsverhältnis
- aktueller Einkommenssteuerbescheide
- Eigenkapitalnachweis und weitere Besitzverhältnisse
- Nachweise über Nebeneinkünfte, laufende Darlehen oder weitere regelmäßige Zahlungen
Sofern Sie bei dem Kreditinstitut anfragen, bei dem Sie Ihre Kontoverbindung haben, liegen die Informationen oftmals schon vor und Sie müssen nicht sämtliche Unterlagen beibringen.
Holen Sie verschiedene Finanzierungsangebote ein und vergleichen Sie. Die Angebote zur Baufinanzierung können sich zum Beispiel in ihrer Laufzeit oder ihren Zinsen unterscheiden. Achten Sie im Darlehensvertrag auch auf die Zinsbindung, die festlegt, für welchen Zeitraum der vereinbarte Zinssatz gültig ist. Haben Sie sich für ein Kreditinstitut entschieden und sind alle Einzelheiten der Finanzierung geklärt, fordern Sie eine Finanzierungszusage, die Sie für den nächsten Schritt, den Notartermin, brauchen.
Ablauf beim Notar
Nun steht der wichtigste Punkt an: die Vertragsunterzeichnung beim Notar. Diese besiegelt den Eigentümerwechsel der Immobilie. So läuft der Notartermin ab:
- Notar beauftragen: Als Käufer wählen Sie einen Notar und tragen die damit verbundenen Notarkosten. Achtung: Vereinbaren Sie den Notartermin erst, wenn auch die Immobilienfinanzierung gesichert ist. Am besten legen Sie den Termin in die zweiwöchige Widerrufsfrist der Finanzierung – für den Fall, dass der Verkäufer doch noch einen Rückzieher macht.
- Kaufvertragsentwurf: 14 Tage vor Unterzeichnung, also vor dem Notartermin, wird der Kaufvertragsentwurf an die Vertragspartner geschickt. Während dieser Frist können Sie den Kaufvertrag einer anwaltlichen Prüfung unterziehen und eventuelle Änderungswünsche zusammentragen.
- Notarielle Beurkundung: Schließlich erfolgt der Beurkundungstermin. Bei diesem verliest der Notar zunächst den Kaufvertragsentwurf. Beide Parteien haben nun Gelegenheit, Änderungen vorzunehmen. Diese werden zusammen mit dem Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung in den Vertrag übernommen. Sind beide Parteien mit den Einzelheiten einverstanden, erfolgt die Vertragsunterzeichnung. Der Makler begleitet Sie gerne zum Notartermin.
- Auflassungsvormerkung: Nach der Unterzeichnung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die einer rechtskräftigen Reservierung der Immobilie für Sie als Käufer entspricht. Denn zum Eigentümer der Immobilie werden Sie nicht durch die Vertragsunterzeichnung, sondern erst durch die Zahlung des Kaufpreises.
Zahlungen
Nach der Beurkundung des Kaufvertrags meldet der Notar den Immobilienkauf an das zuständige Finanzamt, das mit einer Zahlungsaufforderung der Grunderwerbsteuer auf Sie zukommt. Diese fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus, liegt aber üblicherweise bei 3,5 bis 6,5 % der Kaufsumme. Nachdem Sie den Betrag beglichen haben, sendet das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar.
Anschließend wird Sie der Notar zur Zahlung des Kaufpreises auffordern. Sind Sie den Kaufpreiszahlungen nachgekommen, werden Sie vom Notar als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Glückwunsch! Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht und Sie sind der rechtmäßige Eigentümer oder die rechtmäßige Eigentümerin der Immobilie.
Schlüsselübergabe
Das Datum der Schlüsselübergabe wird in den Kaufvertrag aufgenommen. Dabei findet ein Treffen des Käufers, des Verkäufers und, wenn gewünscht, eines Sachverständigen statt. Beim Begehen der Immobilie wird das Übergabeprotokoll aufgestellt, in dem die Zählerstände notiert und eventuelle Mängel festgehalten werden. Bei der Übergabe werden Ihnen als Käuferin oder Käufer sämtliche Dokumente und Rechnungen bezüglich des Hauses übertragen und ausgehändigt. Zum Abschluss erfolgt die Schlüsselübergabe – Sie sind endgültig im Besitz eines neuen Eigenheims!