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„Fünf Prozent Rendite pro Jahr!“ Das klingt nach einem lukrativen Geschäft – und die Kapitalanlage in Form eines Immobilienkaufs kann tatsächlich gute Gewinne erwirtschaften. Da die Mieten an die Inflation gekoppelt sind, gilt der Immobilienkauf außerdem als relativ krisensichere Wertanlage. Doch wie bei jeder anderen Anlageform warten auch beim strategischen Immobilienkauf einige Fallstricke. Wir schlüsseln sie für Sie auf.
Das bedeutet „Rendite“
Bei Vermietung:
Addieren Sie das Kapital, das Sie zum Erwerb der Immobilie aufgebracht haben, um die regelmäßig anfallenden (Betriebs-)Kosten. Setzen Sie diese Gesamtkosten ins Verhältnis zu den erwarteten (Miet-)Einnahmen über die geplante Haltedauer (Tipp: Das sollten mindestens 10 Jahre sein). Die positive Differenz wird als Rendite bezeichnet.
Bei Wiederverkauf:
Sie möchten die Immobilie nicht vermieten, sondern verkaufen? Dann bezeichnet die Rendite der Wert, um welchen Sie die Immobilie teurer verkaufen, als Sie sie erworben hatten.
Drei wichtige Renditeformen
Um Renditeversprechen in Immobilienanzeigen richtig einordnen zu können, verschaffen Sie sich zunächst einen ersten Überblick über die wichtigsten Renditeformen. Wir stellen sie vor:
1. Bruttoanfangsrendite (BAR)
Bei der Bruttoanfangsrendite (BAR) handelt es sich um das Verhältnis des Kaufpreises zu den Jahresmieteinnahmen (netto). Man berechnet sie wie folgt:
Bruttoanfangsrendite = (Jahresnettomieteinnahme x 100) geteilt durch den Kaufpreis
AUGEN AUF: Bei der BAR wird lediglich der Kaufpreis berücksichtigt. Nebenkosten, die durch Steuern, Notarleistungen oder Maklergebühren entstehen, fließen in die Berechnung nicht ein. Die Kennzahl BAR geht außerdem davon aus, dass die Mieteinnahmen stabil bleiben und Modernisierungen ausbleiben. Damit ist die BAR eine sehr statische Kennzahl.
2. Nettoanfangsrendite (NAR)
Die Nettoanfangsrendite (NAR) berücksichtigt auch die Kosten für Bewirtschaftung, die entsprechend von den Jahresmieteinnahmen (netto) abgezogen werden. Zusätzlich werden die Gesamtinvestitionskosten (d.h. Nebenkosten und Transaktionskosten) zum gezahlten Kaufpreis hinzuaddiert:
Nettoanfangsrendite = (Jahresmieteinnahmen in netto minus Kosten für Bewirtschaftung) x 100 geteilt durch Gesamtinvestitionskosten
AUGEN AUF: Obwohl auch diese Renditenform international anerkannt sowie vergleichbar ist, birgt sie die Gefahr der Manipulation; so kann beispielsweise bei den Bewirtschaftungskosten getrickst werden.
3. Eigenkapitalrendite (EKR)
Die Eigenkapitalrendite (EKR) bildet ab, was sowohl BAR als auch NAR vernachlässigen: Die durchschnittliche Rendite pro Jahr für das eingebrachte Eigenkapital, das Ergebnis wird in Prozent angegeben. Die Eigenkapitalrendite berechnet sich wie folgt:
Eigenkapitalrendite = (Jahresreinertrag geteilt durch Eigenkapital) x 100
AUGEN AUF: Die Eigenkapitalrendite kann immer nur eine Momentaufnahme sein. Verändern sich entscheidende Faktoren, etwa durch höhere oder niedrigere Mieteinnahmen, ist der ursprünglich berechnete Wert nicht mehr aussagekräftig.
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