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Steigende Mieten und begrenzte Freiheiten zur Gestaltung Ihres Heims stören Sie im Alltag? Mit einem Eigenheim bilden Sie eine Rücklage für Ihre Zukunft und profitieren von mehr Sicherheit und Privatsphäre. Ob kaufen oder bauen: Kaum ein Immobilienkauf kommt ohne Baufinanzierung zustande. Wir erklären Ihnen den Ablauf einer Immobilienfinanzierung, was Sie beachten müssen und geben Ihnen wertvolle Finanzierungstipps.
Tipps zur Baufinanzierung: darauf sollten Sie achten
Bei Ihrer Baufinanzierung gibt es einiges zu beachten. Damit Sie gut vorbereitet sind, haben wir 7 Tipps für Sie zusammengestellt, um Ihre Immobilie bestmöglich zu finanzieren:
1. Eigenkapital: Können Sie Eigenmittel zu Ihrer Immobilienfinanzierung aufbringen, verringert sich die Verzinsung des Darlehens, da das Risiko für den Kreditgeber sinkt. Im besten Fall steuern Sie mindestens 20 % des Kaufpreises an Eigenkapital bei.
2. Zinsbindung: Eine lange Zinsbindung bewahrt Sie davor, einen höheren Betrag bei steigenden Zinssätzen zahlen zu müssen. Vereinbaren Sie daher mit Ihrer Bank eine möglichst lange Zinsbindungsfrist, um ggf. von aktuellen niedrigen Zinsen zu profitieren.
3. Sondertilgungen: Werden in den Kreditvertrag Sondertilgungen aufgenommen, haben Sie die Möglichkeit, Ihr Darlehen schneller abzubezahlen und die Laufzeit dementsprechend zu verkürzen.
4. Fördergelder: Mit staatlichen Förderungen sparen Sie viel Geld – z. B. bietet die KfW Bauherren die unterschiedlichsten Förderprogramme an.
5. Nebenkosten: Vergessen Sie nicht, die Nebenkosten wie die Kosten für die Maklertätigkeiten oder die Grunderwerbsteuer einzuplanen. Die Nebenkosten beim Immobilienkauf machen ca. 12% des Kaufpreises aus.
6. Effektivzins: Beim Vergleich von Finanzierungsangeboten sollten Sie den Effektivzins heranziehen: Er umfasst neben dem Sollzins mögliche Finanzierungsnebenkosten für die gesamte Dauer der Zinsbindung.
7. Absicherung: Ziehen Sie beim Immobilienkauf auch eine Absicherung in Betracht, um sich und Ihre Familie zu schützen, falls Sie nicht mehr zahlungsfähig sind, etwa in Form einer Lebensversicherung.
Baufinanzierung: Das sind Ihre Möglichkeiten
Sie sollten sich außerdem vor der konkreten Planung Gedanken machen, welche Art von Darlehen Sie aufnehmen wollen. Denn es gibt verschiedene Möglichkeiten, Ihre Traumimmobilie zu finanzieren.
Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich durch gleichbleibende Raten aus. Die Annuität ist die jährliche Zahlung, inklusive Tilgung und Zinsen. Während die Raten kontinuierlich gleich bleiben, verschiebt sich der Anteil des Zinssatzes und des Tilgungssatzes mit jeder Zahlung: Während durch jede Rate der Sollzins sinkt, steigt im gleichen Maß der Tilgungsanteil, also die tatsächliche Rückzahlung der Darlehenssumme.
| Vorteile | Nachteile |
| Der Zinssatz bleibt über den Zeitraum der Zinsbindung gleich. Sie profitieren von einer Sollzinsbindung und von festen Raten, wodurch Sie optimal planen können. | Ist die Laufzeit länger als die Zinsbindungszeit, ist entweder eine Umschuldung der Restschuld oder eine Prolongation möglich. Bei einer Umschuldung wird der Restbetrag über ein neues Darlehen finanziert. Eine Prolongation bezeichnet die Darlehensverlängerung nach Ablauf der Laufzeit. Es besteht bei beiden das Risiko für schlechtere Konditionen, denn sinkende Zinsen haben keinen Einfluss auf das Darlehen. Deshalb ist es in der Regel ratsam, eine möglichst hohe Tilgung schon in der ersten Zinsbindung zu vereinbaren. |
Festdarlehen
Bei einem Festdarlehen zahlen Sie monatlich lediglich die anfallenden Zinsen. Die Tilgung der Kaufsumme erfolgt ausschließlich am Ende der Laufzeit Ihres Darlehens. Die Tilgung verläuft also über ein Ansparen des Kreditnehmers und bestenfalls durch die Rendite, die durch das Sparen erfolgt. Eine gängige Variante ist das Ansparen in einer Kapitallebensversicherung als Tilgungsersatz.
| Vorteile | Nachteile |
| Die monatlichen Kreditraten sind niedrig, da sie keine Tilgung beinhalten. Und das Ansparen kann flexibel erfolgen. | Dadurch, dass keine Tilgung stattfindet, bleiben die Zinsen kontinuierlich hoch. Die Rendite kann dies häufig nicht ausgleichen, da die Kapitalmarktzinsen meist zu niedrig sind. Daher ist das Festdarlehen nur in seltenen Fällen eine gute Möglichkeit zum Immobilienkauf, etwa wenn Sie eine hohe Summe aus einer Erbschaft erwarten. |
Bausparvertrag
Die Baufinanzierung ist auch über einen Bausparvertrag möglich, was Ihnen als Kreditnehmer mehr Sicherheit bietet, da die Zinsen gleich bleiben und Sie günstige Zinsen für sich nutzen können. Um mit einem Bausparvertrag zu finanzieren, nehmen Sie einen Immobilienkredit mit festgelegten Konditionen auf und schließen gleichzeitig einen Bausparvertrag ab. Anstatt das Darlehen zu tilgen, zahlen sie in den Bausparvertrag ein. Nach Vertragslaufzeit nutzen Sie das ausgezahlte Geld aus dem Bausparvertrag zum Abbezahlen des Darlehens. Die Restsumme finanzieren Sie anschließend.
| Vorteile | Nachteile |
| Die Immobilienfinanzierung über einen Bausparvertrag bietet Ihnen Planungssicherheit: Denn Sie wissen beim Abschluss, welche Zinsen bei der Anschlussfinanzierung auf Sie zukommen und profitieren von günstigen Zinsen. Außerdem ist das Bausparguthaben nach Laufzeitende frei verfügbar. | Sie bekommen nur geringe Zinsen auf Ihr Sparguthaben, die eine niedrige Rendite zur Folge haben, und es fallen Gebühren zur Bearbeitung und für den Service an. Außerdem erhalten Sie erst nach Ende der Vertragslaufzeit Zugriff auf Ihr Guthaben. |
Fördermittel beantragen
Sie können zur Unterstützung Ihrer Baufinanzierung zudem verschiedene staatliche Fördermittel beantragen. Planen Sie einen energieeffizienten Bau, Umbau oder eine energieeffiziente Sanierung, ist die staatliche Förderbank KfW eine gute Anlaufstelle. Sie können von Krediten oder Zuschüssen der Bank profitieren. Bekommen Sie Fördermittel von der KfW, geben Ihnen viele Banken Zins-Rabatte.
Wohn-Riester bietet sich an, wenn Sie einen altersgerechten Umbau oder einen Kauf oder Bau für Ihre Altersvorsorge planen. Bei der Wohnungsbauprämie wird Ihnen Geld als Zuschuss für Ihr Eigenheim gezahlt, wenn das Jahreseinkommen Alleinstehender unter 35.000 und Verheirateter unter 70.000 € liegt (Stand: 2024).
| Vorteile | Nachteile |
| Die verschiedenen Programme lassen sich oft kombinieren. Die unterschiedlichen Fördermittel entlasten Ihre finanzielle Lage bei der Finanzierung Ihrer Immobilie. | Das Timing der Antragstellung ist bedeutend, z. B. muss der Förderungsantrag der KfW vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags der Immobilie gestellt werden. Außerdem können die Zinsen eines KfW-Darlehens höher sein als bei einem klassischen Immobilienkredit. |
Baufinanzierung – das ist der Ablauf
Die Immobilienfinanzierung ist ein wichtiger Punkt beim Ablauf eines Hauskaufes. Das Abbezahlen Ihres Eigenheims kann Jahrzehnte dauern und sollte daher genauestens geplant und durchdacht sein. Wir erklären Ihnen, wie Sie bei der Baufinanzierung vorgehen.
Baufinanzierung: Zinsen und Zinsentwicklung
Wenn Sie mit der Baufinanzierung starten, sollten Sie sich zunächst über die aktuellen Zinsen und die Zinsentwicklung informieren. Die Zinsen sind ein entscheidender Faktor für die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung und können erhebliche Auswirkungen auf Ihre monatlichen Raten und die Laufzeit haben. Zinsen unterliegen dabei diesen Konditionen:
- Darlehenssumme: Zunächst hängt der Zinssatz von der Höhe des Darlehens ab. Bei einem hohen Baukredit müssen Sie mit höheren Zinsen rechnen als bei einem kleinen Baudarlehen. Versuchen Sie also, mit möglichst viel Eigenkapital Ihren Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen.
- Schwankungen: Die Marktlage der Bauzinsen unterliegt monatlichen Schwankungen, die sich z. B. nach Angebot und Nachfrage von Krediten für die Baufinanzierung richten. Der Sollzins, also das Entgelt für das Leihen des Geldes bei der Bank, ist die Berechnungsgrundlage für Ihr Baudarlehen.
- Kreditwürdigkeit: Die Höhe der geforderten Zinsen des Baukredits richtet sich auch nach der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin, die nach der Bonitätsprüfung festgelegt wird. Werden Sie von Ihrer Bank als kreditwürdig eingestuft, sinken die Zinsen und Sie müssen eine geringere Monatsrate aufbringen.
- Laufzeit: Der Zinsbetrag hängt ebenso von der Laufzeit Ihres Baukredits ab: je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz.
Bei der Immobilienfinanzierung ist es ratsam, einen Blick auf Expertenprognosen und die Zinsentwicklung der letzten Jahre zu werfen, um Kosten für die Zukunft abzuschätzen. Eine vorausschauende Planung ermöglicht es Ihnen, von günstigen Zinsen zu profitieren und Ihre Baufinanzierung langfristig erfolgreich zu gestalten.
Experten-Tipp
Um bei einer erfolgreichen Immobiliensuche schnell handlungsfähig zu sein, empfiehlt es sich, sich im Vorfeld bei einem Experten den möglichen Finanzierungsrahmen ausrechnen zu lassen und sich dieses in Form eines Finanzierungszertifikates bestätigen zu lassen. Dieses kann Ihnen beim Verkäufer einer Immobilie einen Vorteil gegenüber anderen Interessenten verschaffen und Sie wissen, welches Volumen Sie sich leisten können.
Eigenheim suchen und finden
Haben Sie alle Informationen über mögliche Zinsen und Ihren Kreditrahmen eingeholt, sollten Sie sich Gedanken machen, ob Sie eine Immobilie kaufen oder bauen möchten. Was günstiger ist, hängt von verschiedenen Kriterien ab wie der Größe des Grundstücks oder des Alters des bestehenden Hauses. Nach der Entscheidung können Sie nun selbst auf Immobiliensuche gehen oder einen Makler oder eine Maklerin beauftragen. Sind Sie nach dem Besichtigungstermin von der Immobilie überzeugt, geht es nun um die genaue Planung Ihrer Finanzierung.
Finanzierungsvorschläge einholen
Der erste Schritt ist getan! Sie haben Ihr künftiges Eigenheim oder Grundstück gefunden und eine mündliche oder schriftliche Reservierungsvereinbarung vom Verkäufer oder der Verkäuferin. Nun sollten Sie sich um das konkrete Aufbringen des Kaufpreises kümmern.
Um sich konkrete Finanzierungsangebote einzuholen, brauchen Sie folgende Unterlagen:
- Auskünfte über Vermögen und Einkommen, z. B. Gehaltsabrechnungen, laufende Versicherungsverträge oder Nachweise über Mieteinnahmen,
- den notariellen Entwurf des Kaufvertrages,
- eine Beschreibung des Baus, des Grundstücks oder der Immobilie wie den Grundriss oder den Lageplan,
- bei Neubauten z. B. die Baugenehmigung und eine Schätzung der Baukosten und
- ggf. eine Kostenaufstellung bei einer geplanten Sanierung.
Baufinanzierung abschließen
Nachdem Sie zusammen mit einem Experten oder einer Expertin einen passgenauen Finanzierungsplan gefunden haben, geht es an die letzten Details. Es wird beispielsweise geprüft, ob alle Unterlagen für die Finanzierung vollständig sind. Anschließend wird der Baufinanzierungsvertrag mit dem Kreditinstitut von Ihnen und der Bank unterzeichnet.
Auf die Vertragsunterzeichnung erfolgt die Auszahlungsphase. Diese findet für gewöhnlich in Etappen statt und orientiert sich an den Baufortschritten. Nun gilt es für Sie: Fristen beachten, um keine Fördermittel oder Sonderkonditionen zu verlieren.
Sie brauchen Unterstützung bei der Baufinanzierung und wünschen sich eine persönliche Beratung? Wir helfen Ihnen gerne weiter und beraten Sie individuell zum Finanzierungsmodell, zu Förderungsmöglichkeiten und zur Antragstellung.