Baugrundstück erschließen – was es bedeutet und kostet

Der Erwerb eines Baugrundstücks ist ein entscheidender Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Doch nicht jedes Grundstück ist sofort baureif: Haben Sie Rohbauland oder Bauerwartungsland erworben, muss dieses erst an die notwendige Infrastruktur angebunden und nutzbar gemacht werden – das heißt, erschlossen werden. Eine Grundstückserschließung ist mit Erschließungskosten verbunden. Diesen Kosten- und Zeitfaktor sollten Sie als Grundstückseigentümer oder Eigentümerin mit einkalkulieren. Über die einzelnen Maßnahmen, Dauer und Erschließungsbeiträge informieren wir Sie im folgenden Beitrag.

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Was ist eine Grundstückserschließung?

Ein Grundstück wird im Bebauungsplan zunächst planungsrechtlich als Bauland ausgewiesen. Ein unerschlossenes Grundstück – auch als Rohbauland bezeichnet – ist zwar für die Bebauung vorgesehen, jedoch fehlt ihm noch die Anbindung an die öffentliche Infrastruktur, sodass es noch nicht bebaubar ist. Als baureif gilt das Grundstück erst, wenn es über die notwendige technische und verkehrsmäßige Erschließung verfügt.

Ohne diese Erschließung kann nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB) in der Regel keine Baugenehmigung erteilt werden.

Die Erschließung umfasst den Bau von sogenannten Erschließungsanlagen, darunter das Straßennetz, Gehwege sowie die Ver- und Entsorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, einen Stromanschluss und Anschluss an die Telekommunikation. Erst wenn diese Anbindungen vorhanden sind, ist das Grundstück bereit für den Hausbau.

Die Kosten für die Erschließung zählen zu den sogenannten Baunebenkosten und sollten bei der Baufinanzierung unbedingt eingeplant werden.

Wer erschließt ein Grundstück?

Grundsätzlich ist die Erschließung eines Grundstücks eine gemeinschaftliche Aufgabe, bei der verschiedene Akteure beteiligt sein können – vor allem die Kommune und Sie als Grundstückseigentümer bzw. Grundstückseigentümerin.

Die öffentliche Erschließung, also der Bau von Straßen, Gehwegen sowie die Verlegung von Versorgungsleitungen bis zur Grundstücksgrenze, wird in der Regel durch die zuständige Gemeinde oder durch beauftragte Erschließungsträger durchgeführt. Die Erschließungskosten für das Baugrundstück dafür werden meist ganz oder teilweise auf die Grundstückseigentümer umgelegt (z. B. über Erschließungsbeiträge gemäß Baugesetzbuch).

Die private Erschließung innerhalb des Grundstücks – etwa die Weiterführung der Leitungen auf dem Grundstück oder der Bau von Zufahrten und Stellplätzen – liegt hingegen in der Verantwortung des Grundstückseigentümers bzw. der Grundstückseigentümerin.

Je nach Lage und Bebauungsplan kann auch ein privater Erschließungsträger mit der vollständigen Erschließung eines Baugebiets beauftragt werden, der anschließend die fertige Infrastruktur an die Gemeinde übergibt.

Unterscheidung: Technische und verkehrsmäßige Erschließung

Bei der Erschließung eines Baugrundstücks wird grundsätzlich zwischen der technischen Erschließung und der verkehrsmäßigen Erschließung unterschieden. Beide Formen der Erschließung erfüllen unterschiedliche Zwecke und sind wesentliche Voraussetzungen für die Nutzbarkeit eines Grundstücks. Im Folgenden wird erläutert, was genau darunter zu verstehen ist und welche Unterschiede zwischen beiden Erschließungsarten bestehen.

1. Technische Erschließung

Die technische Erschließung umfasst die Anbindung des Grundstücks an die notwendigen Versorgungsnetze und die Entsorgungssysteme. Dazu gehören folgende Maßnahmen:

• Wasserversorgung: Anschluss an das öffentliche Wasserversorgungsnetz zur Trinkwasserversorgung und Verlegen von Hauptwasserleitungen bis zur Grundstücksgrenze
• Abwasserentsorgung: Abwasseranschluss an öffentliche Kanalisation zur Ableitung von Schmutz- und Regenwasser
• Stromversorgung: Anschluss an das öffentliche Stromnetz, Verlegen von Stromleitungen bis zur Grundstücksgrenze
• Gasanschluss: Anschluss an das öffentliche Gasversorgungsnetz, soweit vorhanden
• Fernwärme (falls verfügbar): Anbindung an ein bestehendes Fernwärmenetz
• Telekommunikation: Anschluss an das Telekommunikationsnetz (Telefon, Internet, Glasfaser)
• Straßenbeleuchtung: Die Straßenbeleuchtung wird häufig unter der technischen Erschließung geführt, da sie zur Infrastruktur zählt, die für eine sichere Nutzung notwendig ist, kann aber – wenn sie den öffentlichen Verkehrsraum betrifft – zur verkehrsmäßigen Erschließung gezählt werden.

2. Verkehrsmäßige Erschließung

Die verkehrsmäßige Erschließung stellt sicher, dass Ihr Grundstück für Personen, Fahrzeuge und Rettungsdienste gut erreichbar ist. Dazu müssen folgende Zugänge geschaffen werden:

• Straßenbau: Straßen und Zufahrtswege zum Grundstück
• Gehwege und Radwege
• öffentliche oder private Parkflächen sowie Wende- oder Rangierflächen
• Grünanlagen und Spielplätze
• Anbindung an das überörtliche Verkehrsnetz, z. B. an Bundesstraßen oder Autobahnen

Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn es sowohl technisch als auch verkehrsmäßig an die notwendige Infrastruktur angebunden ist, sodass eine Nutzung für Bau- oder Wohnzwecke möglich ist. Die genauen Anforderungen können je nach Bundesland und Kommune variieren.

Was sind Erschließungskosten?

Als Erschließungskosten wird der finanzielle Aufwand bezeichnet, der die technischen und verkehrsmäßigen Maßnahmen umfasst. Ein Teil dieser Kosten wird in Form von Erschließungsbeiträgen auf Sie als Grundstücksbesitzer/in umgelegt.

Öffentliche Erschließung

Handelt es sich um eine öffentliche Erschließung, erfolgt diese durch die Kommune. In diesem Fall werden die anfallenden Kosten auf Sie als Eigentümerin oder Eigentümer des Grundstücks umgelegt. Die Höhe des Beitrags wird durch die kommunale Erschließungsbeitragssatzungen geregelt, wird prozentual auf die Grundstücksbesitzer verteilt und ist abhängig von

• der Grundstücksgröße, 
• der Lage und 
• der Art der Erschließungsmaßnahmen (z. B. Bau von Straßen, Verlegung von Leitungen für Strom, Wasser und Abwasser)

Die rechtliche Grundlage hierfür bietet § 127 ff. des BauGB (Baugesetzbuch).

Private Erschließung

Eine private Erschließung liegt vor, wenn die notwendige Infrastruktur eines Grundstücks nicht durch die Gemeinde, sondern durch private Erschließungsträger oder Bauträger durchgeführt wird. Dies ist häufig bei Neubaugebieten oder größeren Bauprojekten der Fall. Der Grundstückseigentümer bzw. die Eigentümerin schließt in der Regel einen Vertrag direkt mit dem Erschließungsträger ab, der Maßnahmen wie den Anschluss an Straßen, Strom-, Wasser- und Abwassernetze organisiert.

Wichtig ist, auf klare vertragliche Regelungen zu achten, die die Kosten, Leistungen und den zeitlichen Ablauf der Erschließung festlegen. Zudem sollte sichergestellt sein, dass die Gemeinde die Erschließung nach Abschluss abnimmt und die Infrastruktur später in das öffentliche Netz übergeht.

Wer trägt die Erschließungskosten?

Die meisten Gemeinden legen in ihren Satzungen fest, dass die Grundstückseigentümer 50 bis 90 % der Erschließungskosten tragen müssen. Der genaue Anteil hängt von der Art der Erschließungsmaßnahmen und den lokalen Gegebenheiten ab.

In manchen Fällen müssen Sie als Bauherrin oder als Bauherr keine Erschließungskosten tragen. Ersichtlich wird das beim Grundstückskauf aus den Angaben zum Bodenrichtwert, den Sie auf der Bodenrichtwertkarte Ihrer Gemeinde entnehmen können:

• Die Abkürzung "ebf" steht für "erschließungsbeitragsfrei",
• die Abkürzung "ebp" hingegen für "erschließungsbeitragspflichtig".

Grundstück erschlossen: Woran erkenne ich das?

Kaufen Sie ein Grundstück mit einer Bestandsimmobilie, können Sie in der Regel davon ausgehen, dass es sich um ein erschlossenes Grundstück handelt. Dennoch ist es ratsam, sich dies schriftlich vom Verkäufer oder im Grundbuchauszug aus dem Baulastenverzeichnis bzw. durch die Gemeinde bestätigen zu lassen, insbesondere im Hinblick auf mögliche Erschließungskosten.

Wie lange kann die Erschließung dauern?

Eine genaue zeitliche Eingrenzung lässt sich leider nicht vornehmen: die Erschließung eines Grundstücks für einen Neubau kann sowohl mehrere Monate und manchmal sogar Jahre in Anspruch nehmen und ist abhängig von der Art des Grundstücks, den notwendigen Erschließungsmaßnahmen und behördlichen Anforderungen:

• Wenn bereits Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom sowie Straßen vorhanden sind, handelt es sich um ein teilerschlossenes Grundstück. Hier können die restlichen Arbeiten in der Regel in wenigen Wochen bis Monaten abgeschlossen werden.
• Handelt es sich um ein unerschlossenes Grundstück, nimmt die Planung und Durchführung der gesamten technischen und verkehrsmäßigen Erschließung erheblich mehr Zeit in Anspruch.
• Auch behördliche Anforderungen können den Prozess verzögern, denn die Genehmigung von Bebauungsplänen, gerade in Gebieten mit besonderen Umwelt- und Naturschutzauflagen, können mehr Zeit in Anspruch nehmen und damit die Dauer der Grundstückserschließung beeinflussen.

Können Erschließungskosten steuerlich abgesetzt werden?

Unter bestimmten Voraussetzungen können Erschließungskosten steuerlich abgesetzt werden. Das hängt davon ab, wie Sie das Grundstück nutzen:

• Wenn das Grundstück privat für Wohnzwecke genutzt wird, können Erschließungskosten in der Regel nicht steuerlich geltend gemacht werden, da sie zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Grundstücks zählen und damit nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten oder Sonderausgaben gelten.
• Anders ist es bei vermieteten Grundstücken oder Immobilien. In diesem Fall können Erschließungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich berücksichtigt werden.

 Ihr Steuerberater oder Ihre Steuerberaterin kann Ihnen dazu genaue Auskunft geben.

Zu allen wichtigen Themen rund um Ihr Bauvorhaben stehen wir Ihnen bei jedem Schritt beratend zur Seite – von der Suche nach dem passenden Baugrundstück über die Baufinanzierung bis hin zur Umsetzung Ihres Neubau-Projekts: