Bebauungsplan lesen – Leitlinien entschlüsseln

Der Hausbau richtet sich nach der Bauleitplanung der Stadt oder der Gemeinde, die die Nutzung und die Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstücks leitet, und enthält den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan. Der Bebauungsplan legt auf der Grundlage der Planzeichenverordnung (PlanZV) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) des Baugesetzbuches (BauGB) fest, wie ein Baugebiet genutzt werden darf. Die Festsetzungen des Bebauungsplans beziehen sich auf das jeweilige Baufenster, also den Bereich des bebaubaren Grundstücks.

Bebauungsplan lesen – so funktioniert’s

Einen Bebauungsplan zu lesen und zu verstehen, kann zunächst herausfordernd erscheinen. Wir helfen Ihnen, die darin enthaltenen Informationen zu erfassen und für Ihre Bauvorhaben zu nutzen. Für ein bestmögliches Verständnis sollten sie den Bebauungsplan, der bei der zuständigen Baubehörde eingesehen werden kann, mit seinen verschiedenen Vorgaben und Planzeichnungen in dieser Reihenfolge lesen:

Legende: 
Jeder Bebauungsplan hat eine Legende, die erklärt, was die verschiedenen Symbole, Linien, Farben und Abkürzungen auf der Karte bedeuten. Dies ist der Ausgangspunkt für das Verständnis des Plans.

Nutzungsarten: 
Die Nutzungsarten zeigen, wie die Flächen verwendet werden können. Es gibt unterschiedliche Kategorien wie Wohn-, Gewerbe-, Misch- und Sondergebiete. Diese Angaben sind in der Regel farblich unterschiedlich dargestellt oder durch spezifische Symbole gekennzeichnet. Sind Sie mit den Nutzungsarten vertraut, haben Sie einen guten Überblick.

Baulinien, Baugrenzen und Baufluchtlinien: 

• Blaue Baulinien definieren, bis wohin Gebäude auf einem Grundstück errichtet werden dürfen. Sie legen den Grenzabstand der überbaubaren Flächen fest und sind entscheidend für die Abstandsflächen des Gebäudes zur Grundstücksgrenze, zu Verkehrsflächen wie Straßen oder Gehwegen oder zu benachbarten Grundstücken. 
• Baufluchtlinien hingegen legen fest, wo die Vorderseite eines Gebäudes positioniert sein muss, was besonders in städtischen Gebieten wichtig für ein einheitliches Straßenbild ist. 
• Bei einer roten Baulinie muss eine Gebäudeseite direkt auf dieser Linie liegen. Haben Sie Baulinien und Baufluchtlinien identifiziert, können Sie sich gut orientieren und verstehen mögliche Standorte für Ihr Gebäude.

Anmerkungen im Fließtext: 
Einige Pläne enthalten spezifische Anforderungen oder Einschränkungen zur Bebauung, die in den allgemeinen Symbolen und Linien nicht sofort ersichtlich sind. Diese werden im Textteil des Bebauungsplan aufgegriffen, der im Allgemeinen auch Erläuterungen enthält.

Tipp: Um sich vor der detaillierten Planung gemäß dem Bebauungsplan Sicherheit zu verschaffen, kann eine förmliche Bauvoranfrage beim Bauamt gestellt werden, um zu prüfen, ob die Bauvorstellung und die individuellen Wünsche grundsätzlich genehmigt werden können.

Legende zum Bebauungsplan – Abkürzungen

Im Bebauungsplan gibt die Art der baulichen Nutzung an, welche Verwendung des Grundstücks in einem Gebiet gestattet ist. Zu den gängigen Nutzungsarten zählen Wohngebiete, Gewerbegebiete sowie Mischgebiete. Die Art der baulichen Nutzung findet sich meistens oben links in einem Bebauungsplan wieder und besteht aus zwei Buchstaben als Abkürzung. Diese Angaben werden durch ein rotes Symbol dargestellt:

• W (Wohnbaufläche): Die Fläche dient vorwiegend oder ausschließlich dem Wohnen.
• WS (Kleinsiedlungsfläche): Dabei handelt es sich um Kleinsiedlungen oder ein Wohngebäude mit Nutzgärten.
• WR (reine Wohngebiete): Das heißt, dass auf dem jeweiligen Grundstück nur Immobilien gebaut werden dürfen, in denen Privathaushalte leben können.
• WA (allgemeine Wohngebiete): Diese Gebiete sind vorwiegend für das Wohnen gedacht.
• WB (besondere Wohngebiete): Diese Bereiche sind ebenfalls vorwiegend für das Wohnen gedacht, hier sind jedoch auch mit dem Wohnen vereinbare Gewerbebetriebe erlaubt.

Ein braunes Symbol haben:

• M (Gemischte Bauflächen): Es sind Wohn- und Gewerbebetriebe erlaubt, jedoch darf das Wohnen nicht durch die Gewerbebetriebe gestört werden.
• MD (Dorfgebiete): Vorwiegend land- und forstwirtschaftliche Betriebe dürfen diese Flächen nutzen.
• MDW (Dörfliche Wohngebiete): Dörfliche Wohngebiete sind für Wohnzwecke, land- und forstwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen sowie nicht störende Gewerbebetriebe vorgesehen.
• MI (Mischgebiete): Hier sind gewerbliche und bewohnbare Flächen erlaubt. Das Gewerbe darf das Wohnen jedoch nicht behindern.
• MK (Kerngebiete): Die Flächen sind Handelsbetrieben und zentralen Wirtschaftseinrichtungen vorbehalten.
• MU (Urbane Gebiete): Diese Baugebiete sind für Wohnzwecke, Gewerbebetriebe sowie soziale und kulturelle Einrichtungen vorgesehen, die mit der Wohnnutzung harmonieren.

Mit einer grauen Fläche sind folgende Angaben versehen:

• G (Gewerbliche Bauflächen): Die Areale sind der gewerblichen Nutzung vorbehalten.
• GE (Gewerbegebiete): Die Nutzung ist für Gewerbebetriebe vorgesehen, wie Büros oder Tankstellen.
• GI (Industriegebiete): Die Baufläche ist für Produktionsbetriebe zulässig.

Gelb sind diese Kürzel angegeben:

• S (Sonderbauflächen): Diese Grundstücke sind speziell für bestimmte bauliche Zwecke ausgewiesen.
• SO WOCH (Sondergebiete, die der Erholung dienen): Dies sind vor allem Ferienhaus-, Wochenendhaus- und Campingplatzgebiete.
• SO KLINK (Sonstige Sondergebiete): Unter diesen Bereich fallen beispielsweise Kliniken, Ladengebiete oder Hochschulgebiete.

Das Maß der baulichen Nutzung, die zulässigen Haustypen sowie zulässige Dachformen sind im Bebauungsplan durch diese Kennzahlen und Kürzel geregelt:

• VG (Vollgeschosse): Die Anzahl der Vollgeschosse wird auf dem Bebauungsplan in römischen Zahlen angegeben. Eine römische II besagt dann, dass die Immobilie, die auf dem Grundstück erbaut werden soll, maximal über zwei Vollgeschosse verfügen darf. Sollte die Zahl zusätzlich in einem Kreis stehen, müssen Sie die Geschosszahl als Bauherr unbedingt einhalten. Das Haus muss dann zwingend zweigeschossig sein.

• BMZ (Baumassenzahl): Hierbei handelt es sich um genaue Informationen darüber, wie viel Kubikmeter Baumasse pro Quadratmeter Grundstücksfläche erlaubt sind.

• GRZ (Grundflächenzahl): Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche genutzt werden darf. Eine Grundflächenzahl von 0,4 besagt somit, dass 40 % des Grundstücks bebaut werden dürfen.

• GFZ (Geschossflächenzahl): Mit der Geschossflächenzahl wird aufgezeigt, wie die Intensität der Grundstücksausnutzung aussehen darf. Eine GFZ von 0,5 gibt an, dass die Geschossfläche, also die Gesamtfläche der Vollgeschosse, maximal 50 % der gesamten Grundstücksfläche betragen darf.

• THmax (maximal zulässige Traufhöhe): Bei der Traufhöhe handelt es sich um den Abstand zwischen der Dachhaut und dem Dachboden. Wichtig zu wissen ist hier, dass zwischen der Tal- und der Hangseite unterschieden werden kann.

• FHmax (zulässige Firsthöhe): Die Firsthöhe ist die Höhe zwischen Dachfirst und Boden. Dieser Wert wird meist in Metern angegeben.

• zulässige Haustypen: Der Buchstabe im Bebauungsplan gibt genau an, welche Art von Immobilie auf dem Grundstück erbaut werden darf – E (Einzelhäuser), D (Doppelhäuser) ED (sowohl der Bau eines Einzelhauses als auch eines Doppelhauses ist zulässig), H (Hausgruppen bzw. Reihenhäuser), O (offene Bauweise).

• Dachformen: Zulässige Dachformen sind durch FD (Flachdach), KWD (Krüppelwalmdach), PD (Pultdach), SD (Satteldach), TD (Tonnendach), WD (Walmdach), ZD (Zeltdach) und vPD (versetztes Pultdach) ausgezeichnet.

• DN (Dachneigung): Diese Kennzahl wird in Grad angegeben und hängt von der Dachform ab.

Sie haben noch Fragen? Gerne unterstützen wir Sie bei Ihrem Bauvorhaben!