Der Verkauf einer gewerblichen Immobilie ist kaum vergleichbar mit dem einer privaten. Hier gelten ganz andere Maßstäbe in Punkto Lage, Aufteilung der Räume und Bauzustand. Daneben gilt es noch, spezielle baurechtliche und steuerrechtliche Faktoren zu beachten. Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie sollte deswegen dringend auf einen Spezialisten zurückgegriffen werden.
Was sind überhaupt Gewerbeimmobilien?
Wie der Begriff schon vermuten lässt, werden Gewerbeimmobilien ausschließlich bzw. fast vollständig zu gewerblichen Zwecken genutzt. Daneben gibt es verschiedene Typen von Gewerbeimmobilien mit jeweils speziellen Eigenschaften.
Typen von Gewerbeimmobilien
Logistikimmobilien wie Lagerhallen
Büroimmobilien wie Bürogebäude
Handelsimmobilien wie Einkaufszentren und Supermärkte
Produktionsimmobilien wie Kühl- oder Werkhallen
Freizeitimmobilien wie Schwimmbäder und Sporthallen
Spezialimmobilien wie Bahnhöfe und Diskotheken
Besondere Verkaufskriterien bei Gewerbeimmobilien
Üblicherweise werden Wohnimmobilien beim Verkauf nach ihrem Sachwert beurteilt. Bei Gewerbeimmobilien zählen hingegen andere Kriterien. Sie werden nach ihrem Ertragswert beurteilt, wobei der Sachwert eine untergeordnete Rolle spielt. Hier kommen also nicht nur ökonomische Aspekte zum Tragen, sondern auch unternehmerische Gesichtspunkte. Im Ertragswertverfahren wird festgestellt, wie hoch die potentiellen Mieteinnahmen der Gewerbeimmobilie sind. Darüber hinaus muss auch berücksichtigt werden, wie hoch die momentane Auslastung der Gewerbeimmobilie ist und wie lang bestehende Mietverträge noch laufen. Die Vermarktung einer Gewerbeimmobilie ist somit ein komplexer Prozess, bei dem viele Faktoren berücksichtigt werden müssen. Spezielle Gewerbemakler können hier weiterhelfen und sind dringend empfohlen.
Besonderheiten bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien
Auch hat die Vertragsgestaltung bei Gewerbeimmobilien wenig mit der von Wohnimmobilen gemeinsam. Hier gibt es kaum gesetzlichen Vorlagen zur Vertragsgestaltung. Für Mietverträge bei Gewerbeimmobilien herrscht weitgehend Vertragsfreiheit. Ohne einen entsprechenden Immobilienspezialisten, mitunter auch einem Fachanwalt, kann es äußerst kompliziert und verhandlungsintensiv werden, wenn es an die Vermietung einer Gewerbeimmobilie geht. Durch diese komplexen Prozesse entsteht schnell ein hoher Aufwand und auch hohe Kosten. Daher kann es sinnvoll sein, die eigene Gewerbeimmobilie gewinnbringend zu veräußern und sich so aller Sorgen zu entledigen. Welches Potential das eigene Gewerbeobjekt hat, sollte von einem Gewerbemakler beurteilt werden. Diese Spezialisten kennen darüber hinaus den Markt und erzielen somit Bestpreise bei der Vermittlung und dem Verkauf von Gewerbeimmobilien.
Vorgehen beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie
Im wesentlich sollten vier Schritte beachtet werden, die beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie wichtig sind. Der Verkaufsprozess ist aus rechtlichen und steuerlichen Gründen noch einmal komplexer als bei Wohnimmobilien. Hier ist es dringend ratsam, frühzeitig einen Spezialisten wie beispielsweise einen Gewerbemakler mit einzubeziehen.
Schritt 1: Der Gewerbemakler analysiert den Markt
Der Markt ist immer in Bewegung. Trends, aktuelle Preise und die Übersicht über Angebot und Nachfrage hat nur der Gewerbemakler stets im Blick. Darüber hinaus ergeben sich je nach Art der Gewerbeimmobilie Teilmärkte, auf denen wiederum ganz eigene Gesetze herrschen. So ist beispielsweise der Teilmarkt für Logistikimmobilien ein ganz anderer als der für Büroimmobilien.
Schritt 2: Der Makler empfiehlt einen Kaufpreis
Dieser setzt sich auf vielerlei Faktoren zusammen. Als Grundlage dient die Marktanalyse. Weitere Faktoren sind hier: Wie ist die Lage des Objektes? Ist das Gewerbeobjekt universell verwendbar oder in seiner Nutzung eingeschränkt? In welchem Zustand befindet sich das Objekt? Sind evtl. Reparaturen erforderlich? Und zuletzt ganz wichtig: Wie hoch ist der Leerstand des Objektes bzw. wie hoch ist die Auslastung mit Mietern? Hoher Leerstand drückt die Preise und schreckt potentielle Käufer eher ab.
Schritt 3: Relevante Unterlagen zusammenstellen
Hier sind vor allem Unterlagen gefragt, die Aufschluss über den baulichen Zustand des Gewerbeobjektes geben. Das sind beispielsweise Nachweise über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, aber auch über Reparaturarbeiten. Am wichtigsten sind hier jedoch die Unterlagen zu den Gewerbemietverträgen. Diese geben potentiellen Interesssenten Aufschluss darüber, mit welchen Mieteinnahmen mittelfristig gerechnet werden kann.
Schritt 4: Die Gewerbeimmobilie zusammen mit einem Spezialisten anbieten
Nachdem alle Vorarbeiten erledigt sind geht es daran, die Gewerbeimmobilie auf den Markt zu bringen. Mit den aussagekräftigen Unterlagen bietet der Makler das Objekt potentiellen Interessenten an. Vorteil hier: der Makler verfügt bereits über einen festen Kundenstamm und somit mögliche Interessenten. Darüber hinaus ist der Verkaufsprozess sehr anspruchsvoll und voller Stolpersteine. Daher sollte der Verkauf einer Gewerbeimmobilie nur mit einem entsprechenden Spezialisten vollzogen werden, um Unannehmlichkeiten zu vermeiden.
