Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich stark von dem einer privaten Immobilie. Zwar sind auch hier Lage, baulicher Zustand und die Gestaltung der Flächen zentrale Kriterien, dennoch gelten andere Maßstäbe.
Was fällt unter den Begriff Gewerbeimmobilie?
Zu allererst handelt es sich bei Gewerbeimmobilien um Objekte, die (fast) vollständig zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Eine private Nutzung ist, wenn überhaupt, nur in geringem Maße möglich. Daneben gibt es noch verschiedene Typen von Gewerbeimmobilien.
Typen von Gewerbeobjekten bzw. Gewerbeflächen
Freizeitimmobilien: Schwimmhalle, Fitnesscenter, Kino, Hotel
Produktionsimmobilien: Kühl- und Lagerhallen sowie Verteilerzentren produzierender Betriebe
Handelsimmobilien: Gebäude für Supermärkte und Einkaufszentren sowie einzelne Ladengeschäfte
Büroimmobilien: Bürogebäude bzw. Büroflächen, aber auch Arztpraxen und Ateliers
Spezialimmobilien: haben zumeist einen speziellen Nutzungszweck, bspw. Tankstellen, Großraumdiskotheken oder Bahnhofsgebäude
Je nach Typ des Gewerbeobjektes kann einerseits der Käuferkreis stark variieren. Andererseits ist nicht jeder Immobilientyp gleich stark nachgefragt, was den wahrscheinlichen Verkaufserlös sehr unterschiedlich ausfallen lässt.
Ermittlung des Potentials des Gewerbeobjektes am Markt
Der Wertermittlung des Gewerbeobjektes geht erst einmal eine umfangreiche und allgemeine Marktanalyse voraus. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist zumeist sehr starken Schwankungen unterworfen. Im Anschluss an die allgemeine Prüfung muss noch der Teilmarkt analysiert werden, zu dem das angebotene Gewerbeobjekt gehört. Jede Region hat dabei ihre Besonderheiten. Sind beispielsweise viele Unternehmen im Dienstleistungssektor angesiedelt, sind Büroimmobilien wahrscheinlich eher gefragt. Sind die ansässigen Unternehmen jedoch vorwiegend im produzierenden Bereich tätig, sind in diesem Fall eher Produktions- und Logistikimmobilien verlangt.
Wertermittlung bei einem Gewerbeobjekt
Bei Gewerbeobjekten kommt das sog. Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dabei werden im Kern die zu erwarteten Einnahmen, vor allem Mieteinnahmen, den Kosten der Gebäudebewirtschaftung gegenüber gestellt und aus dem Ergebnis daraus die zu erwartende Rendite ermittelt. Für potentielle Käufer eines Gewerbeobjektes sind die Daten aus dem Ertragswertverfahrens essentiell. Als Laie ist es weder ratsam noch sinnvoll, das Ertragswertverfahren selbst anzuwenden. Spezialisierte Makler für Gewerbeimmobilien sind hier der beste Ansprechpartner für eine verlässliche Berechnung des Gewerbeimmobilienwertes.
