Haus verkaufen oder vermieten – was ist besser?

Ob wegen Umzug, einer Scheidung oder im Falle einer Erbschaft: besitzen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung und stehen nun vor der schwierigen Frage, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollten, erläutern wir Ihnen im folgenden Beitrag, welche Faktoren Sie als Entscheidungshilfe berücksichtigen können.

Haus verkaufen – ja oder nein?

Wenn Sie einen Immobilienverkauf für eine anderweitige Investition nutzen oder Ihre Lebenssituation flexibel gestalten möchten, ohne an einen festen Ort gebunden zu sein, ist der Hausverkauf bzw. der Verkauf der Eigentumswohnung sinnvoll. Dabei sollten Sie aber die emotionale Komponente im Blick behalten: Gerade wenn es darum geht, das Elternhaus zu verkaufen und dieses mit besonderen Erinnerungen verbunden ist, ist der Verkaufsprozess verständlicherweise mit Bedenken verbunden. In einigen Fällen kann der Hausverkauf dennoch eine lohnende und lukrative Option darstellen:

Der Verkauf lohnt sich, wenn Sie

• in die Immobilie nicht selbst einziehen möchten
• das Eigenkapital aus dem Verkauf für andere Projekte benötigen
• keine Zeit, Aufwand und Kosten in die Verwaltung und Vermietung durch Sie oder eine Hausverwaltung stecken möchten 
• Risiken durch Mietausfall, Leerstand oder schwierige Mieter scheuen
• nicht die Instandhaltungskosten tragen wollen
• in einer Region leben, in der die Mietpreise vergleichsweise gering ausfallen und damit auch die Mietrendite nicht hoch ausfällt

Ihre Entscheidung steht und Sie möchten verkaufen? Gerne unterstützen wir Sie dabei!

Alternativ zum Hausverkauf können Sie in Erwägung ziehen, die Immobilien als langfristige Kapitalanlage zu behalten und zu vermieten. Dies bringt regelmäßige Mieteinnahmen und langfristig Steuervorteile durch die Absetzung von Werbungskosten. Diese Option ist vor allem dann interessant, wenn die Immobilie bereits abbezahlt ist.

Der Verkauf des Eigenheims hingegen lohnt sich eher nicht, wenn

• eine Vermietung stabile Mieteinnahmen bringt, die langfristig ein höheres Einkommen generieren können und vor allem dann, wenn der Mietspiegel in Ihrer Region zurzeit tendenziell steigt.
• die Immobilienpreise niedrig sind oder der Markt stagniert und ein Verkauf voraussichtlich nicht den gewünschten Verkaufspreis erzielen würde.
• die Immobilie noch nicht abbezahlt ist und eine Vorfälligkeitsentschädigung bei noch laufendem Kredit anfällt, die den Verkaufserlös schmälert.
• die Immobilie weitervererbt werden soll.

Fazit: Ob sich für Immobilienbesitzer ein Verkauf oder doch eher die Vermietung anbietet, lässt sich nicht pauschal, sondern nur individuell beantworten und hängt mitunter von Umständen und Aspekten wie

• der finanziellen Situation,
• der aktuellen Marktlage,
• dem Zustand der Immobilie und
• der persönlichen Lebensplanung ab.

Haus oder Wohnung vermieten – das sollten Sie beachten

Die Vermietung Ihrer Immobilie kann eine attraktive Möglichkeit sein, langfristige Mieteinnahmen zu generieren und von einer inflationssicheren Kapitalanlage und Altersvorsorge zu profitieren. Allerdings ist diese mit einem Kosten- und Zeitaufwand verbunden, der bei der Entscheidung zu berücksichtigen ist. Die folgenden Punkte sollten Sie beachten, wenn Sie sich dazu entschließen, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu vermieten:

• Mietrendite und Mieteinnahmen: Die Mietrendite ist ein wichtiger Faktor, um zu beurteilen, ob sich die Vermietung im Vergleich zu einem Hausverkauf lohnt. Hierbei werden die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Wert der Immobilie gesetzt. Die Rendite sollte so hoch sein, dass sie den Aufwand und die Kosten, wie Instandhaltung oder mögliche Mietausfälle, ausgleicht.

• Mietersuche: Die Mietersuche erfordert Zeit und oft auch Geduld. Wer diese scheut, kann einen Immobilienmakler oder eine Maklerin beauftragen. Das Risiko, anstelle von vorbildlichen Mieterinnen und Mietern an sogenannte Mietnomaden zu geraten, sollte ebenfalls berücksichtigt werden. Diese können hohe Kosten verursachen und den Gewinn aus den Mieteinnahmen deutlich schmälern.

• Instandhaltungskosten und Abnutzung: Während der Vermietung fallen regelmäßig Instandhaltungskosten und Ausgaben für die Abnutzung der Immobilie an. Es empfiehlt sich, hierfür Rücklagen zu bilden, um notwendige Renovierungen oder Reparaturen abdecken zu können. Die laufenden Kosten sollten Sie bei der Rendite immer einkalkulieren. Als Vermieterin oder Vermieter können Sie eine Hausverwaltung engagieren, die sich um die Instandhaltung kümmert – allerdings ist auch diese mit Kosten verbunden.

• Mieteinnahmen versteuern: Eine Vermietung bringt oft Steuervorteile, da Werbungskosten (z. B. Ausgaben für Reparaturen, Makler oder Zinsen) für ein laufendes Darlehen von den Mieteinnahmen abgesetzt werden können. Allerdings gelten Mieteinnahmen als zu versteuerndes Einkommen: die Umsatzsteuerpflicht für Vermietung wird vom Finanzamt jährlich überprüft. Holen Sie sich dazu eine genaue Einschätzung durch Ihren Steuerberater oder Ihre Steuerberaterin ein.

• Mietausfall und Leerstand: Das Risiko eines Mietausfalls durch Leerstand sollten Sie bei der Mietrendite immer einkalkulieren. Ein leerstehendes Haus oder eine Wohnung bedeutet finanzielle Einbußen, da weiterhin laufende Kosten wie Nebenkosten oder zur Instandhaltung anfallen, ohne dass Einnahmen erzielt werden.

• Vorfälligkeitsentschädigung und Darlehen: Wenn die Immobilie noch durch ein Darlehen finanziert wird, kann ein vorzeitiger Verkauf oder eine Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank zur Folge haben. Wenn Sie den Erlös kalkulieren, sollten Sie dies berücksichtigen. Behalten Sie das Haus und müssen umschulden, können Sie das Darlehen jedoch durch die weiterhin fließenden Mieteinnahmen abbezahlen.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten

Wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt, kann ein Verkauf für eine unkomplizierte Aufteilung sorgen und mögliche Streitigkeiten vermeiden: Im Fall, dass die anderen Erben lieber verkaufen wollen, Sie diese aber nicht auszahlen können, würde der Hausverkauf sicherstellen, dass jeder seinen Anteil erhält. Und gerade wenn Sie den Mehraufwand nicht stemmen wollen, der mit der Verwaltung Ihrer geerbten Immobilie entsteht – dazu gehören Mietersuche, Instandhaltungsarbeiten und das Risiko von Mietausfällen – ist der Verkauf die bessere Entscheidung für Sie.

Andererseits bietet auch die Vermietung einer geerbten Immobilie die Chance auf regelmäßige Mieteinnahmen, die langfristig als passives Einkommen dienen können. Eine Immobilie kann eine inflationssichere Kapitalanlage sein, insbesondere wenn die Immobilienpreise in der Region steigen und eine zukünftige Wertsteigerung erwartet wird. Zudem bringt die Vermietung in vielen Fällen Steuervorteile, da Werbungskosten und Instandhaltungskosten abgesetzt werden können.

Anders sieht es aus, wenn die geerbte Immobilie bereits vermietet ist. Dann werden Sie als Erbin oder Erbe automatisch zur Vermieterin bzw. zum Vermieter und müssen beim Hausverkauf den Mieterschutz berücksichtigen.

Wichtig zu wissen: Eine Eigenbedarfskündigung kann nur ausgesprochen werden, wenn Sie oder Ihre Angehörigen selbst in das Haus oder die Wohnung ziehen werden.

Wann kann ein geerbtes Haus steuerfrei verkauft werden?

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie ist die wichtigste Regel die Spekulationsfrist. Diese beträgt in Deutschland grundsätzlich zehn Jahre. Das bedeutet, dass ein Verkauf einer Immobilie, die weniger als zehn Jahre im Besitz des Erblassers war – also der Person, die nach ihrem oder seinem Tod das Erbe hinterlässt  – Spekulationssteuer-pflichtig ist. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz als Erben oder Erbin bzw. der Erbengemeinschaft. Angenommen, Ihr persönlicher Steuersatz liegt bei 30 %, dann würde die Spekulationssteuer 30 % des Verkaufsgewinns von 100.000 € betragen. Ein Steuerberater oder eine Steuerberaterin kann Ihnen dazu eine genauere Auskunft geben.

Allerdings kann ein geerbtes Haus kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei verkauft werden:

1. Ablauf der Spekulationsfrist: Grundsätzlich gilt die zehnjährige Spekulationsfrist für den steuerfreien Verkauf von Immobilien. Diese Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie erworben hat.

2. Eigennutzung durch den Erblasser: Wenn der Erblasser die Immobilie bis zu seinem oder ihrem Tod selbst bewohnt hat und diese in den letzten zwei Jahren vor dem Todesfall eigengenutzt wurde (egal ob komplett oder teilweise), fällt für Sie als Erbin oder Erbe beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.

3. Eigennutzung durch den Erben: Wenn der Erbe die Immobilie nach dem Erbfall selbst nutzt und dort mindestens drei Jahre wohnt, kann die Immobilie ebenfalls steuerfrei verkauft werden. Hierbei ist es wichtig, dass Sie die geerbte Immobilie tatsächlich als Hauptwohnsitz nutzen und nicht lediglich besitzen.

Hausverkauf oder Vermietung – entscheiden Sie auf Basis einer individuellen Einschätzung, in der Sie sowohl Ihre persönlichen Lebensumstände als auch den aktuellen Immobilienmarkt berücksichtigen sollten. Als Entscheidungshilfe und für  weiterführende Fragen stehen Ihnen Maklerinnen und Makler gerne zur Seite und bieten Ihnen eine unverbindliche Bewertung der möglichen Optionen.