Die Bauzinsen befinden sich weiterhin auf einem historischen Tiefstand, während die Mietpreise unerreichte Höhen verzeichnen. Insofern ist es kaum verwunderlich, dass viele Menschen jetzt den Schritt in die eigene Immobilie wagen möchten. Das Leben im eigenen Zuhause ist schließlich nicht nur Erfüllung eines Lebenstraumes, sondern auch eine verhältnismäßig sichere Komponente der Altersvorsorge. Doch was tun, wenn das nötige Eigenkapital fehlt und das Lohnniveau niedrig ist?
Mietkauf – eine sinnvolle Option bei einer Immobilie?
Der Mietkauf ermöglicht es Ihnen, eine Immobilie zunächst zur Miete zu bewohnen, während die Monatsmiete anteilig mit dem Immobilienkaufpreis verrechnet wird. Nach Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit begleichen Sie den noch offenen Betrag und werden damit zum Eigenheimbesitzer. Anstatt also Mietzahlungen ohne bleibenden Gegenwert zu leisten, kommen Sie beim Mietkauf mit jeder Zahlung Ihrem Wohneigentum näher – ganz ohne Immobilienfinanzierung.
Beim klassischen Mietkauf verpflichten Sie sich vertraglich zum Kauf der Immobilie. Sie erwerben die Immobilie also praktisch sofort, doch der Kaufpreis wird für einen festgelegten Zeitraum gestundet – und zwar unabhängig von der Preisentwicklung. Das bedeutet: Sie profitieren vom Mietkauf, falls die Immobilienpreise steigen. Die Mietzahlungen selbst setzen sich aus einem Tilgungsanteil und einem Mietzins zusammen – und liegen damit insgesamt etwas höher als eine ortsübliche Miete. Dafür bleibt die Zahlung über Jahre konstant und kalkulierbar. Festgehalten wird sie in einem notariell beglaubigten Mietkaufvertrag, der sich aus einem Miet- und einem Kaufvertrag zusammensetzt. Nach geleisteter Unterschrift sind Sie wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie – was Sie dazu verpflichtet, für Instandhaltungen und Renovierungen aufzukommen. Juristischer Eigentümer sind Sie allerdings erst nach Zahlung des gesamten Kaufpreises – wodurch Sie dann ein volles Entscheidungsrecht bei baulichen Veränderungen genießen.
Beim optionalen Mietkauf entscheiden Sie erst nach einer festgelegten Frist, die üblicherweise 25 bis 35 Jahre beträgt, ob Sie die Immobilie erwerben möchten. Falls ja, werden die bereits geleisteten Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet. Der Vorteil: Sie können die Immobilie über Jahre hinweg unverbindlich bewohnen – und sollte ihr Wert sinken, sind sie an keinen vereinbarten Kauf gebunden. Auf der anderen Seite fehlen Ihnen Sicherheiten: Bei einer Insolvenz des Verkäufers können die gezahlten Monatsraten sowie der geplante Kauf verloren gehen. Doch ganz ohne Verbindlichkeit geht auch der optionale Mietkauf nicht vonstatten: Ihr Mietvertrag wird notariell mit einer Kaufoption beurkundet und ein Optionsrecht im Grundbuch vermerkt. Die Immobilie kann somit nicht ohne Ihre Zustimmung an Dritte verkauft werden.
Während Sie für einen Mietkauf also einerseits kein Eigenkapital benötigen, gehen Ihnen andererseits einige Sicherheiten verloren. Auch auf Fördermittel, wie beispielsweise die Förderprogramme der KfW Bank, müssen Sie verzichten. Gleichzeitig sind die Immobilienzinsen niedrig, was die Aufnahme eines Immobilienkredits vergünstigt. Verfügen Sie also über eine gute Bonität, könnte auch die Vollfinanzierung (Link: „Vollfinanzierung – Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital“, Text vom Juli 2020) eine Option für Sie sein. Wir beraten Sie gerne!