Nicht immer es leicht zu unterscheiden, welche baulichen Maßnahmen unter jeweils welchen dieser drei Begriffe fallen. Ebenso ist es nicht ganz einfach zu wissen, welche Maßnahmen davon freiwillig erledigt werden können, oder durchgeführt werden müssen. Oder aber, ob es sich beispielsweise lediglich um „Schönheitsreparaturen“ handelt. Dazu einige kurze Begriffserläuterungen und Hinweise.
Instandhaltung und Instandsetzung einer Immobilie
Rein rechtlich fallen diese beiden Begriffe in den Bereich des Mietrechts. Diese Art von Erhaltungsmaßnahmen sind in §555a BGB definiert und geregelt.
Unter Instandhaltungsmaßnahmen fallen alle notwendigen Schritte, welche die Wohnung in „vertragsgemäßen Zustand“ erhalten sollen. Was unter „vertragsgemäß“ zu verstehen ist, darüber gibt der jeweilige Mietvertrag Aufschluss. Generell fallen darunter beispielsweise „Schönheitsreparaturen“ oder die Wartung der technischen Anlagen, wie beispielsweise der Heizungsanlage. Durch regelmäßige Kontrolle und Wartungen von technischen Anlagen soll darüber hinaus die optimale bzw. effiziente Nutzung gewährleistet werden, deren Nutzungsdauer erhöht, sowie mögliche Störungen weitestgehend ausgeschlossen werden.
Instandsetzungsmaßnahmen hingegen werden vor allem dann durchgeführt, wenn größere Schäden auftreten, welche die Bewohnbarkeit einer Wohnung einschränken oder sogar verhindern. Ist ein Unwetter aufgetreten und wurde in dessen Folge das Dach beschädigt oder zerstört, so fällt das Neueindecken des Daches unter die Maßnahme einer Instandsetzung. Oder wurde beispielsweise auf Grund eines Brandes die Heizungsanlage im Keller beschädigt oder zerstört, so muss diese ebenfalls rasch repariert oder ersetzt werden.
Instandhaltung und Instandsetzung haben immer das Ziel, den ursprünglichen Zustand einer Wohnung oder Immobilie so wiederherzustellen, damit das Kriterium des vertragsgemäßen Zustandes wieder erfüllt ist – also der ursprüngliche Zustand vor Eintritt eines Schadensereignisses wiederhergestellt ist. In der Regel trägt der Vermieter die Kosten für die Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung. Denn dieser ist dafür verantwortlich, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu gewährleisten.
Sanierung einer Immobilie
Der Begriff der „Sanierung“ entstammt dem Bauwesen. Er umschreibt die technisch-bauliche Wiederherstellung eines Gebäudes oder einzelner Teile davon. Eine Sanierung kann auch mit einer Modernisierung einhergehen. Ziel einer Sanierung ist es in erster Linie, vorhandene Schäden zu beseitigen, die Bausubtanz wiederherzustellen sowie die Werterhaltung zu gewährleisten und/oder den Wohnstandart zu erhöhen. Die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung treffen hier nicht zu, da alle Maßnahmen im Zusammenhang mit einer Sanierung weit darüber hinaus gehen. Erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz, bspw. eine Kernsanierung, fallen daher nicht unter eine gewöhnliche Instandhaltung bzw. Instandsetzung. Der Begriff der Sanierung findet hauptsächlich bei Erneuerungsmaßnahmen an alten bis sehr alten Gebäuden Verwendung.
Modernisierung einer Immobilie
Welche Maßnahmen unter den Begriff einer Modernisierung fallen, dass regelt im Mietrecht der §555b BGB. Hier werden sieben bauliche Veränderungen benannt, die den Begriff einer Modernisierung beschreiben und darunter fallen. In der Mietrechtsreform von 2013 kamen zwei Fälle neu hinzu, nämlich wenn Modernisierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit Energiesparmaßnahmen durchgeführt werden.
Unter Modernisierungsmaßnahmen fallen laut §555b BGB, wenn
nachhaltig Endenergie gespart wird (energetische Sanierung): bspw. durch bessere Dämmung oder Wärmerückgewinnung
die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird: bspw. effizientere Heizanlage wird eingebaut
Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird: bspw. Einbau von Wasseruhren, die Einzelverbraucher erfassen
der Gebrauchswert die Mietsache nachhaltig erhöht wird: bspw. Einbau neuer Heizanlage oder Einbau von Badewanne
die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden: (betrifft das generelle Wohnumfeld und das Gebäude) z.B. der Einbau eines Fahrstuhls, das Anlegen von PKW-Stellplätzen, der Austausch alter Fenster durch Isolierglasfenster
diese auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind: bspw. ist Vermieter gesetzlich verpflichtet, eine veralte Heizanlage auszutauschen oder Gebäudedämmung zu installieren
neuer Wohnraum geschaffen wird: bspw. wird das Dachgeschoss in vollwertige Mietwohnungen umgewandelt
Die Modernisierung eines Gebäudes kann somit unterschiedliche Gründe haben. Zum einen wird so der Wert von Gebäude und Mietwohnungen erhöht. Zum anderen geht mit einer Modernisierung eine spürbare Steigerung der Wohnverhältnisse einher. Darüber hinaus machen es gesetzliche Regelungen, beispielsweise im Zusammenhang mit der Energiesparverordnung, für Vermieter notwendig, Maßnahmen zur Modernisierung durchzuführen. Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen werden vom Vermieter getragen. Dieser kann durch die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, und der daraus erfolgenden Steigerung der Wohnqualität, jedoch eine Mieterhöhung rechtfertigen. Positiv ist hierbei jedoch für Mieter und Vermieter gleichermaßen, dass es eine Reihe verschiedener Förderprogramme und staatlicher Zuschüsse gibt, die Modernisierungsmaßnahmen günstig finanzieren, und die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen dementsprechend senken. Entsprechende Finanzierungs-Spezialisten beraten hierzu ausführlich unverbindlich.
