Instandhaltung einer Immobilie: Überblick über Maßnahmen und Pflichten

Die Instandhaltung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist ein entscheidender Faktor für den langfristigen Wert sowie für die Sicherheit und die Bewohnbarkeit der Immobilie. Regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen helfen dabei, Schäden frühzeitig zu erkennen, Folgeschäden zu vermeiden und hohe Kosten zu reduzieren.

Auf einen Blick:

• Während die Sanierung meist umfassende bauliche Maßnahmen beschreibt, dient die Instandhaltung dem laufenden Erhalt. Modernisierungen gehen darüber hinaus und führen zu einer Verbesserung, etwa energetischer oder technischer Art.
• Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen, die den ordnungsgemäßen Zustand einer Immobilie erhalten und ihre Funktionsfähigkeit sichern.
• Typische Aufgaben sind Inspektion, Wartung, Pflege, Reinigung und kleinere Reparaturen in regelmäßigen Intervallen. 
• Die Kosten für die Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung trägt in der Regel der Vermieter bzw. die Vermieterin.

Definition: Was bedeutet Instandhaltung?

Unter Instandhaltung versteht man alle laufenden Maßnahmen, die erforderlich sind, um den vertragsgemäßen Zustand einer Immobilie zu erhalten. Dazu zählen

• Wartungsarbeiten an Heizungsanlagen, 
• die Kontrolle von Dachrinnen, 
• die Pflege von Fassaden oder 
• das Überprüfen von Türen, Fenstern und technischen Geräten.

Ziel ist es, Mängel, Undichtigkeiten, Feuchtigkeit oder Schimmel frühzeitig zu erkennen und zu beheben, bevor größere Schäden entstehen. Für Eigentümer und Eigentümerinnen einer Immobilie ist die Instandhaltung ein zentraler Bestandteil der Verantwortung gegenüber Gebäude, Grundstück und Bewohnern.

Rechtliche Grundlage der Instandhaltung und Instandsetzung

Rein rechtlich fallen diese beiden Begriffe in den Bereich des Mietrechts. Diese Art von Erhaltungsmaßnahmen sind in §555a BGB definiert und geregelt. Instandhaltungsmaßnahmen dienen dem Erhalt dieses Zustands, während Instandsetzungsmaßnahmen notwendig werden, wenn Schäden vorliegen, was etwa bei Rissen in den Wänden, einem defekten Dach oder ausgefallenen Heizungsanlagen der Fall sein kann. Die Verpflichtungen ergeben sich aus dem Mietvertrag sowie aus gesetzlichen Regelungen.

Instandhaltungsmaßnahmen

Unter Instandhaltungsmaßnahmen fallen alle notwendigen Schritte, welche die Wohnung in „vertragsgemäßem Zustand“ erhalten sollen. Was unter „vertragsgemäß“ zu verstehen ist, darüber gibt der jeweilige Mietvertrag Aufschluss. Generell fallen darunter beispielsweise

• „Schönheitsreparaturen“ an Fenstern und Türen,
• regelmäßige Wartungsarbeiten an der Heizung,
• Inspektionen von Wasser- und Abwasseranlagen,
• die Reinigung von Dachrinnen,
• Austausch verschlissener Bauteile.

In Mehrfamilienhäusern übernimmt häufig eine Hausverwaltung diese Aufgaben, während im Eigenheim der Hausbesitzer bzw. die Hausbesitzerin selbst verantwortlich ist. 

Instandsetzungsmaßnahmen

Maßnahmen zur Instandsetzung werden vor allem dann durchgeführt, wenn größere Schäden auftreten, welche die Bewohnbarkeit einer Wohnung einschränken oder sogar verhindern. Ist ein Unwetter aufgetreten und wurde in dessen Folge das Dach beschädigt oder zerstört, so fällt die Neueindeckung des Daches unter die Maßnahme einer Instandsetzung. Oder wurde beispielsweise auf Grund eines Brandes die Heizungsanlage im Keller beschädigt oder zerstört, so muss diese ebenfalls rasch repariert oder ersetzt werden.

Vermietung und Instandhaltung: Wer zahlt – Mieter oder Vermieter?

Grundsätzlich tragen Vermieterinnen und Vermieter die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Ausgaben dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind lediglich bestimmte laufende Kosten, etwa für den Schornsteinfeger oder Wartungsarbeiten, wenn sie als Betriebskosten vereinbart wurden. Instandhaltungskosten, die der Erhaltung des Gebäudes dienen, bleiben jedoch Sache des Eigentümers.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gelten zusätzlich die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes, nach denen Erhaltungsrücklagen (bzw. Instandhaltungsrücklagen) für Reparaturen am Haus gebildet und über das Hausgeld finanziert werden.

Instandhaltungskosten: Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?

Für die Berechnung der Rücklagenhöhe gibt es keine gesetzlich festgelegte Formel. In der Praxis orientieren sich Eigentümerinnen und Eigentümer bei der Rückstellung daher an Erfahrungswerten, die unter anderem aus der Berechnungsverordnung oder früheren Regelungen des Wohnungsbaugesetzes abgeleitet werden.

Häufig wird die Petersschen Formel herangezogen: Diese geht davon aus, dass innerhalb von rund 80 Jahren etwa das 1,5-Fache der Herstellungskosten einer Immobilie für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen anfällt.

Instandhaltungskosten = (1,5 × Herstellungskosten) ÷ 80 Jahre
Zur praktischen Nutzung wird die Formel häufig weiter heruntergebrochen, zum Beispiel:

Monatliche Rücklage:
(Herstellungskosten × 1,5 ÷ 80) ÷ 12

Bezogen auf die Wohnfläche:
Monatliche Rücklage pro Quadratmeter(Herstellungskosten × 1,5) ÷ (80 × 12 × Wohnfläche)

Diese Berechnungen dienen jedoch nur als Richtwerte und ersetzen keine objektspezifische Betrachtung. Der tatsächliche Betrag sollte stets an Alter, Zustand und Ausstattung der Immobilie angepasst werden.

Instandhaltungsrücklage für Eigentümergemeinschaften vs. Eigentümer

• In einer Eigentümergemeinschaft wird für zukünftige Reparaturen am Haus in der Regel eine Erhaltungsrücklage (bzw. Instandhaltungsrücklage oder Rückstellung) gebildet, deren Höhe gemeinschaftlich beschlossen wird. Aus der Berechnung mit der Petersschen Formel werden in der Praxis häufig monatliche Rücklagen von etwa 0,80 bis 1,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für Wohnungseigentümergemeinschaften abgeleitet.

• Alleinige Immobilienbesitzer sind für sämtliche Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen am Haus selbst verantwortlich. Als Orientierungswert kann auch hier die Peterssche Formel herangezogen werden. Daraus lassen sich monatliche Rücklagen von etwa 1,30 bis 1,70 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ableiten.

Häufige Fragen zum Thema Instandhaltung von Immobilien

Dieser FAQ-Bereich gibt Ihnen einen schnellen Überblick über zentrale Fragen zur Instandhaltung von Immobilien.

Wo werden Instandhaltungskosten in der Steuererklärung eingetragen?

Instandhaltungskosten können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzbar sein, etwa als Werbungskosten bei Vermietung oder als haushaltsnahe Dienstleistungen. Die genaue Zuordnung hängt von der Art der Ausgaben und der Nutzung der Immobilie ab.

Was zählt zur vorbeugenden Instandhaltung?

Jede Immobilie unterliegt einer natürlichen Abnutzung, unabhängig davon, wie gut sie gepflegt wird. Kleinere Reparaturen fallen häufig regelmäßig an, größere Maßnahmen oft erst nach vielen Jahren. Zur vorbeugenden Instandhaltung gehören regelmäßige Wartungen, Inspektionen und Pflegearbeiten, mit denen Schäden frühzeitig erkannt und dadurch unvorhergesehene Ausgaben vermieden werden können. Gerade bei älteren Gebäuden oder Mehrfamilienhäusern ist ein regelmäßiger Wartungs- und Inspektionsplan besonders empfehlenswert.

Was umfasst Instandhaltung nicht?

Nicht zur Instandhaltung zählen Maßnahmen zur Verbesserung oder Erweiterung, wie energetische Modernisierungen, Anbauten oder umfassende Sanierungen, die über den ursprünglichen Zustand hinausgehen.

Fazit: Instandhaltung frühzeitig planen und langfristig profitieren

Die Instandhaltung einer Immobilie ist kein einmaliges Projekt, sondern eine langfristige Aufgabe. Immobilieneigentümer tragen die Verantwortung dafür, den ordnungsgemäßen Zustand ihres Eigentums zu erhalten. Neben laufenden Instandhaltungskosten fallen dabei auch weitere regelmäßige Ausgaben an, etwa für Verwaltung, Versicherungen oder die Grundsteuer. Eine realistisch geplante Rücklage ist daher ein wichtiger Bestandteil einer langfristig tragfähigen Immobilienfinanzierung.