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Es gibt viele Gründe, die eigene Immobilie trotz laufendem Kredit zu verkaufen – sei es eine Familienvergrößerung oder -verkleinerung, ein berufsbedingter Umzug oder eine Veränderung in der Einkommenssituation. Welche Möglichkeiten sich Ihnen zur Ablösung bieten, erfahren Sie hier.
Kann die Immobilie trotz Kreditvertrag verkauft werden?
Die kurze Antwort lautet: Sie können Ihre Immobilie trotz laufender Finanzierung verkaufen. Allerdings sind Sie dabei, genauso wie Ihre Kreditgeber, an den Darlehensvertrag gebunden. Er regelt die Zinsbindungs- und Kündigungsfrist sowie die Modalitäten der Vorfälligkeitsentschädigung. Mit einer Vorfälligkeitsentschädigung macht die Bank den Zinsschaden geltend, der durch die vorzeitige Kündigung entsteht.
Tipp: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens können Sie mithilfe Ihres Sonderkündigungsrechts den Kreditvertrag kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
1. Verkaufserlös zur Ablösung verwenden
Das Gesetz wertet den Verkauf einer Immobilie als „besonderes Interesse an einer Vertragskündigung“. Mit Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung können Sie also den Darlehensvertrag legal auflösen. Mithilfe des Verkaufserlöses bezahlten Sie anschließend Ihre Baufinanzierung ab. Die Transaktion lohnt sich jedoch nur, wenn Sie tatsächlich mindestens die Darlehenssumme und die Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Verkauf erzielen.
Alternativ kann der Käufer Ihren Kreditvertrag mit allen Konditionen übernehmen – in diesem Fall entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung für Sie. Allerdings stimmt der Kreditgeber dieser Lösung meist nur dann zu, wenn die Kreditwürdigkeit des Käufers ebenso gut ist, wie Ihre.
2. Neue Immobilie ins Grundbuch eintragen
Sie möchten in eine neue Immobilie investieren? In Absprache mit Ihrem Kreditgeber können Sie den bereits laufenden Kreditvertrag auf das neue Objekt übertragen – sodass keine Vorfälligkeitsentschädigung für Sie anfällt. Sofern der Wert der neuen Immobilie etwa dem der Alten entspricht, können die beiden Objekte im Grundbuch „ausgetauscht“ werden.
Tipp: Sollten sich die aktuellen Zinskonditionen mittlerweile deutlich verbessert haben, kann es sich stattdessen lohnen, einen neuen Darlehensvertrag zu günstigeren Konditionen abzuschließen.
3. Immobilie behalten und vermieten
Ein Verkauf rentiert sich für Sie nicht? Dann besteht die Möglichkeit, die Immobilie stattdessen zu vermieten und mithilfe der Mieteinnahmen die laufenden Kreditraten zu bedienen. Die bestehenden Verträge und die Grundbucheintragungen können unverändert weiterlaufen – was Kosten einspart.
Lohnt sich der Hausverkauf bei laufendem Kredit?
Als Faustregel gilt: Für die Kosten einer Vertragsänderung kommen stets Sie als Darlehensnehmer auf. Es hängt daher im Wesentlichen von der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ab, ob sich der Hausverkauf bei laufendem Kredit für Sie lohnt. Ist der Verkauf jedoch dringend nötig, ist er in der Regel auch möglich. Sprechen Sie uns einfach an: Gemeinsam finden wir die passende Finanzierungslösung.