Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf

Bei einem Hausverkauf stellt sich für viele Eigentümerinnen und Eigentümer die Frage, was mit dem laufenden Immobilienkredit passiert. Wenn Sie ein Darlehen vorzeitig ablösen, müssen Sie oft mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Dabei handelt es sich um einen finanziellen Ausgleich für die der Bank entgehenden Zinseinnahmen, da das Darlehen nicht wie geplant weiterläuft. Diese kann mehrere Tausend Euro betragen und sollte daher rechtzeitig in die Finanzplanung einbezogen werden, um Fehler beim Hausverkauf zu vermeiden.

Doch wann fällt die Entschädigung an, wie wird sie berechnet und gibt es Möglichkeiten, sie zu vermeiden? Wir geben Ihnen einen umfassenden Überblick.

Das Wichtigste in Kürze

• Wenn Sie Ihren Immobilienkredit vor Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit zurückzahlen möchten, kann Ihre Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. 
• Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein finanzieller Ausgleich für entgangene Zinseinnahmen an die Bank und fällt bei vorzeitiger Kreditablösung durch den Verkauf oder eine Umschuldung an.
• Die Höhe richtet sich nach Restschuld, Zinssatz, Zinsbindung und Marktzinssatz.
• Es gibt Ausnahmen wie z. B. das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren.

Warum wird die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt?

Wenn Sie Ihren Immobilienkredit bzw. Ihre Baufinanzierung vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung kündigen, entgehen der Bank geplante Zinserträge. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ersatz für diesen Zinsschaden, welchen der Kreditnehmer an den Kreditgeber zu zahlen hat. Rechtlich gestützt wird sie durch § 502 BGB und kommt zum Tragen, wenn Sie das Darlehen etwa durch einen Hausverkauf, eine Umschuldung oder eine vorzeitige Rückzahlung ablösen möchten. Diese kann jedoch nur nach Absprache und Genehmigung mit dem kreditgebenden Kreditinstititut erfolgen.

Hinweis: Mehr Informationen zum Kündigungsrecht von Darlehen finden Sie in Ihren Vertragsunterlagen sowie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 489 und § 490.

Wer zahlt die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf?

Grundsätzlich ist der Darlehensnehmer, also Sie als Verkäuferin oder Verkäufer, zur Zahlung verpflichtet. Ihre Bank hat Anspruch auf die Vorfälligkeitszinsen, da durch die Kündigung des Kredits die vertraglich vereinbarten Einnahmen entfallen. Das kann Ihre Preisverhandlungen beim Verkauf Ihrer Immobilie beeinflussen, denn in der Praxis bedeutet das oft eine Anpassung des Kaufpreises. Wenn es der Markt erlaubt und Sie den Verhandlungsspielraum nutzen können, kann der Käufer oder die Käuferin indirekt die Entschädigung der Bank entweder anteilig mitbezahlen oder trägt sie sogar ganz.

Eine andere Ausnahme bildet die Übernahme des Kredits durch den Käufer bzw. die Käuferin – was jedoch selten der Fall ist und individuell geprüft sowie von der Bank genehmigt werden muss. 

Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Höhe der Entschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, grundsätzlich gilt: Je länger die Restlaufzeit und je höher der ursprüngliche Zinssatz im Vergleich zum aktuellen Marktniveau, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus. Wenn Sie frühzeitig verkaufen oder umschulden, sollten Sie diese Kosten daher sorgfältig in die Finanzplanung einbeziehen.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von mehreren Faktoren ab:

• der Restschuld beim Kreditinstitut
• der Restlaufzeit des Darlehens
• dem vereinbarten Zinssatz im Darlehensvertrag
• dem aktuellen Zinsniveau am Kapitalmarkt
• Zusatzvereinbarungen wie z. B. Sondertilgungen

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

In bestimmten Fällen ist keine Entschädigung fällig:

• 10 jährige Laufzeit: Laut BGB § 489 Abs. 2 haben Sie nach 10 Jahren das Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von 6 Monaten.
• Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung: Manche Banken bieten an, statt der vollständigen Ablösung des Kredits eine Anschlussfinanzierung für eine neue Immobilie zu vereinbaren (z. B. beim Kauf eines neuen Hauses nach dem Verkauf).

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf steuerlich absetzbar?

Nur in Ausnahmefällen ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf steuerlich absetzbar. Wird die Immobilie vermietet und dient die Finanzierung der Einkünfteerzielung, kann die Zahlung im Falle einer Umschuldung gegebenenfalls als Teil der Werbungskosten geltend gemacht werden. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Erfolgt der Verkauf nach Ablauf der zehn Jahre, ist er steuerfrei – die Vorfälligkeitsentschädigung ist dann nicht mehr absetzbar.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf: Kosten berechnen

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung im Einzelfall ausfällt, können Sie bei Ihrem Kreditgeber in Erfahrung bringen. In der Regel führt dieser die Berechnung der Entschädigung durch.

Achten Sie anschließend bei der Prüfung des Betrags besonders darauf, dass sämtliche Sondertilgungen und Reduzierungen, die theoretisch bis zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit des Kreditvertrags möglich gewesen wären, vollständig von der Restschuld abgezogen wurden. 

Überprüfen Sie zudem, ob Verwaltungskosten und Risikokosten korrekt berücksichtigt wurden und in welcher Höhe etwaige Bearbeitungsgebühren in die Berechnung eingeflossen sind.

Banken verwenden für die Berechnung in der Regel zwei Methoden:

• Bei der Aktiv-Passiv-Methode wird der finanzielle Schaden berechnet, den das Kreditinstitut erleidet, wenn es das vorzeitig zurückgezahlte Geld am Kapitalmarkt – etwa in Hypothekenpfandbriefen – nur zu geringeren Zinsen anlegen kann.

• Die Aktiv-Aktiv-Methode hingegen unterstellt, dass das Geld direkt für ein neues Darlehen verwendet wird, und vergleicht die Zinsdifferenz zum ursprünglichen Vertrag. Diese Methode kann für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer etwas günstiger ausfallen, da die erzielbaren Zinsen für neue Kredite meist näher am alten Zinssatz liegen.

Für Sie als Darlehensnehmer oder Darlehensnehmerin kann es sich lohnen, Ihre Berechnung professionell prüfen zu lassen (z. B. durch Ihre Bank, Verbraucherzentralen oder Anwälte), um auf der sicheren Seite zu sein und die Kosten richtig zu kalkulieren.

Tipp: Lassen Sie sich beraten, bevor Sie Ihren Kredit kündigen. Unsere Ansprechpartner sind für Sie da!