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Schlechte Kommunikation, unzufriedene MieterInnen und schmutzige Hausflure – wenn die Hausverwaltung nicht ordentlich arbeitet, haben sowohl EigentümerInnen als auch die Mietparteien den Schaden. Im schlimmsten Fall kündigen sie die Mietverträge oder kommunizieren beständig im Streit.
Sind mehrere Klärungsversuche mit der Hausverwaltung ergebnislos geblieben, ist eine Trennung vielleicht der beste Schritt. Nur – wie kündigt man eigentlich seine Hausverwaltung? Wir geben einen Einblick in die Thematik.
Die zwei Arten von Hausverwaltungen
Es gibt zwei Arten von Hausverwaltungen, die sich nach der rechtlichen Form des zu verwaltenden Eigentums unterscheiden – und damit auch in ihren Spezifika rund um die Beendigung des Vertragsverhältnisses.
Zum einen gibt es die Wohneigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung), die ausschließlich Gemeinschaftseigentum verwaltet. Sie unterstützt also verschiedene Eigentümer, die jeweils Wohnungen in ein und demselben Haus besitzen. Diese Eigentümer bilden zusammen eine EigentümerInnengemeinschaft, und setzen bei ihren turnusmäßigen Versammlungen einen WEG-Verwalter ein, der ihr anschließend gemeinschaftliches Eigentum betreut.
Mietverwaltungen sind dagegen mit der Abwicklung und Durchführung von Mietverhältnissen für eine individuelle Eigentümerin oder einen individuellen Eigentümer betraut.
Wie kündigt man einer WEG-Verwaltung?
Um einen WEG-Verwalter abberufen zu können, muss die Versammlung der WohneigentümerInnen dies gemeinsam beschließen. Grundlage dafür bietet § 26 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Sollte die Verwalterin oder der Verwalter während der organschaftlichen Abberufung nicht anwesend sein, gilt seine Abberufung offiziell ab Zustellung des betreffenden Beschlusses.
Achtung: Diese Abberufung umfasst nicht den Verwaltervertrag an sich! Dieser muss separat durch Kündigung aufgehoben werden. Deshalb lohnt es sich, bereits zu Beginn des Abberufungsprozesses in diesen Vertrag zu schauen: Kann der Verwalterin bzw. dem Verwalter überhaupt vorzeitig gekündigt werden? Unter welchen Bedingungen darf diese Kündigung erfolgen? Welche Fristen sind dabei einzuhalten?
Eine Abberufung durch eine fristlose außerordentliche Kündigung ist üblicherweise dann möglich, wenn die Versammlung der WohnungseigentümerInnen das Vertrauensverhältnis für die Zusammenarbeit als zerrüttet bewertet. Die Kündigung zieht dann die ebenso fristlose außerordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrages nach sich.
Wie kündigt man einer Mietverwaltung?
Verträge mit Mietverwaltungen sind regelmäßig für ein Jahr geschlossen (§ 635 Bürgergesetzbuch), mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Vertragsende. Auch hier sollte zunächst in den Verwaltervertrag geschaut werden, welche Vereinbarungen genau getroffen wurden – so muss für den Fall einer fristlosen außerordentlichen Kündigung üblicherweise ein wichtiger Grund vorliegen. Das kann beispielsweise Vorgänge wie Unterschlagung von Geldern, Untreue, Insolvenz oder massive Pflichtverletzung(en) berühren. Der Verwalterin oder dem Verwalter muss diese fristlose Kündigung binnen zwei Wochen nach Mitteilung des Kündigungsgrundes zugestellt werden.
Tipp: Achten Sie darauf, jegliche Korrespondenz postalisch und am besten mit Rückschein zu verschicken!