Geerbte Immobilie verkaufen: Darauf kommt es an

Der Verlust eines geliebten Menschen ist schwer – oft wird die Trauer von Verpflichtungen wie der Erbschaft einer Immobilie begleitet. Dann stellt sich zunächst die Frage: Was tun mit dem neuen Eigentum? Ihnen stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung wie eine Selbstnutzung, eine Nutzung als Kapitalanlage bei einer Vermietung oder ein Immobilienverkauf. Wofür Sie sich entscheiden, hängt von Faktoren wie Ihrer emotionalen Bindung zur Immobilie, finanziellen Verpflichtungen oder steuerlichen Aspekten ab. Wir stellen Ihnen die wichtigsten Schritte vor, wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden.

Geerbte Immobilie verkaufen – Vorgehen

Bevor Sie Ihr Erbe antreten, sollten Sie mögliche Verbindlichkeiten und Schulden der Erblasserin oder des Erblassers prüfen. Diese werden bei der Erbschaft mit übernommen und können Ihnen mehr Kosten verursachen als der Gewinn durch den Immobilienverkauf.Haben Sie die Erbschaft angenommen und sich für einen Verkauf entschieden, gehen Sie so vor:

• Grundbucheintrag: Um das Haus oder die Wohnung verkaufen zu können, müssen Sie zunächst als rechtmäßige Eigentümerin oder als rechtmäßiger Eigentümer in das Grundbuch eingetragen sein. Dafür müssen Sie Ihr Erbe belegen, entweder durch einen Erbschein vom Nachlassgericht, der die Erbin oder den Erben sowie den Umfang des Erbes ausweist, durch das Testament der Erblasserin oder des Erblassers oder durch einen Erbvertrag, der von der Erblasserin oder vom Erblasser oftmals aufgestellt wird, um die gesetzliche Erbfolge zu umgehen.

• Finanzamt informieren: Innerhalb von 3 Monaten nach der Annahme der Erbschaft müssen Sie das Finanzamt schriftlich über das Erbe in Kenntnis setzen. Das formlose Schreiben sollte Angaben wie den Namen, die Anschrift, den Beruf, die steuerliche Identifikationsnummer von Ihnen und der Erblasserin oder dem Erblasser, deren bzw. dessen Todestag und Sterbeort sowie den Gegenstand und den Wert des Erbes enthalten.

• Verkehrswert: Hat das Finanzamt Kenntnis über die Immobilienerbschaft, ermittelt es deren Verkehrswert anhand von Kriterien wie der Lage, der Wohnfläche oder dem Zustand, um die Höhe der von Ihnen zu leistenden Steuern wie der Schenkung- oder Erbschaftsteuer festzusetzen. Der Verkehrswert zeigt demnach an, was die Immobilie auf dem Markt wert ist. Nach diesem Wert sollten Sie sich bei der Festlegung des Verkaufspreises richten. Sind Sie mit dem ermittelten Wert nicht einverstanden, können Sie Einspruch einlegen und selbst eine Sachverständige oder einen Sachverständigen beauftragen, die oder der in einem Verkehrswertgutachten den Wert der Immobilie festsetzt.

• Makler: Für den Wohnungs- oder Hausverkauf können Sie eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler beauftragen. Beziehen Sie in Ihre Überlegungen, ob Sie auf eine Maklerin oder einen Makler zurückgreifen wollen, auch die entstehenden Gebühren mit ein. Gerade wenn Sie die Immobilie schnell verkaufen wollen, lohnt sich ein Makler, da dieser mit Expertise eine große Interessentengruppe erreichen kann und nicht die Gefahr besteht, unter einem zu geringen Verkaufspreis zu verkaufen. Eine Maklerin oder ein Makler übernimmt sämtliche Termine und Verhandlungen wie Besichtigungstermine, kennt die Rechte und Pflichten von Ihnen als Verkäuferin oder Verkäufer und steht Ihnen beratend zur Seite.

• Notartermin: Ist eine Käuferin oder ein Käufer gefunden, beauftragt diese oder dieser einen Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt. Beide Parteien haben die Möglichkeit, Änderungen vorzunehmen. Steht der endgültige Kaufvertrag, erfolgt die Vertragsunterzeichnung. Anschließend erfolgt eine Auflassungsvormerkung der neuen Eigentümerin oder des neuen Eigentümers im Grundbuch, die durch die Kaufpreiszahlung zu einem endgültigen Besitzwechsel führt.

Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

Ja, im Prinzip können Sie ein geerbtes Haus direkt verkaufen, wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind:

• Sie müssen im Grundbuch der Immobilie eingetragen sein.
• Alle Erbinnen und Erben sind sich einig über den Verkauf. Sind Sie Alleinerbin oder Alleinerbe, können Sie frei entscheiden, ob Sie die geerbte Immobilie zur Eigennutzung oder zur Vermietung verwenden oder verkaufen wollen. Gibt es jedoch Miterbinnen oder Miterben wie Geschwister, da die Immobilie aus dem Nachlass Ihrer Eltern an Sie übergegangen ist, befinden Sie sich in einer Erbengemeinschaft, in der jede Erbin oder jeder Erbe über einen Erbteil verfügt. Theoretisch können Sie Ihren Erbteil verkaufen, brauchen jedoch das Einverständnis Ihrer Miterben.
• Sie sind sich bewusst, dass eine Spekulationssteuer anfallen könnte. Dies ist dann der Fall, wenn ein Haus innerhalb einer Zehnjahresfrist mehrmals verkauft wird. Prüfen Sie beim Erbfall also zunächst, wann die Erblasserin oder der Erblasser die Immobilie erworben hat. 

Geerbtes Haus verkaufen – diese Steuern kommen auf Sie zu

Bei einem Erbfall müssen Sie diese Steuern entrichten:

1. Erbschaftssteuer: Bei jedem Erbe fällt nach dem Erbschaftsteuergesetz (Erbstg) eine Erbschaftssteuer an. Verpassen Sie nicht die Frist von drei Monaten, um sich beim Finanzamt zu melden, da Sie sonst wegen Steuerhinterziehung belangt werden können.

• Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad, der Steuerklasse und dem Wert des Erbes. Kinder, Ehepartner, Enkelkinder, Eltern und Großeltern befinden sich in Erbschaftssteuerklasse I, bei der prozentual der geringste Steuersatz anfällt, Geschwister, Nichten, Neffen und Stiefeltern beispielsweise in Steuerklasse II und andere Erbinnen und Erben in Erbschaftssteuerklasse III, die mit der höchstens Steuersumme rechnen müssen.

• Bei der Erbschaftssteuer können Sie zudem einen persönlichen Freibetrag geltend machen, der sich nach dem Verwandtschaftsgrad richtet. Lebens- und Ehepartner erhalten den höchsten Freibetrag, während entfernte Verwandte oder andere Erbinnen und Erben einen niedrigen Freibetrag haben. Liegt der Verkehrswert der geerbten Immobilie unter dem persönlichen Freibetrag, entfällt die Erbschaftssteuer. Liegt er darüber, wird nur die Differenz versteuert.

2. Spekulationssteuer: Beim Immobilienverkauf kann außerdem die Spekulationssteuer anfallen, die sich nicht auf den kompletten Verkaufspreis der Immobilie bezieht, sondern lediglich auf Ihren Gewinn. Ist die Spekulationsfrist verstrichen, erzielen Sie mit dem Verkauf einen Gewinn von höchstens 600 € oder hat die Erblasserin oder der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer.

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei ablaufen:

• Der Steuerfreibetrag der Erbin oder des Erben ist höher als der Verkehrswert der Immobilie.
• Die Immobilie war mindestens zehn Jahre im Besitz der Erblasserin oder des Erblassers oder in Ihrem Besitz, wenn Sie sie verkaufen.
• Es handelte sich bei der Immobilie um den Hauptwohnsitz von Ihnen, Ihrem Kind, das darin mietfrei wohnen durfte, oder der Erblasserin bzw. des Erblassers in mindestens zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr selbst.
• Sie haben lediglich einen Gewinn von 600 € oder keinen Gewinn durch den Verkauf erzielt.
• Sie haben nicht mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren verkauft. Ansonsten gelten Sie als Händlerin oder Händler und müssen in jedem Fall Steuern entrichten.

Ob Sie eine geerbte Immobilie verkaufen und wann der beste Zeitpunkt für den Verkauf ist, um hohe Steuern zu vermeiden, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Unsere Maklerinnen und Makler klären Sie gerne individuell über Ihre Situation auf und unterstützen Sie mit hilfreichen Tipps beim Verkaufsprozess!