Immobilien als Kapitalanlage – Vorteile und Risiken

Sie möchten in Ihre Zukunft investieren und sich finanziell absichern? Anleger haben vielfältige Möglichkeiten, ihr Geld anzulegen. Erfahren Sie, ob es sich lohnt, in Sachwerte wie Immobilien zu investieren und wie Sie dabei vorgehen.

Was ist eine Kapitalanlage?

Eine Kapitalanlage ist das Investieren von Kapital in einen Sachwert, um eine Rendite zu erzielen oder Vermögenswerte zu verwahren. Kapitalanlagen können beispielsweise Aktien, Fonds, Sparbücher oder Immobilien sein. Bei einer Geldanlage in Immobilien wird das Objekt häufig zur Vermietung bereitgestellt, um so die Investition wieder einzuholen und Gewinn zu erwirtschaften.

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Mit einer Anlageimmobilie können Sie von Steuervorteilen profitieren. Mittels Werbungskosten können Sie die Kapitalkosten wie Zinsen für das Darlehen für Ihre Immobilie steuerlich absetzen.

Damit sich die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, müssen verschiedene Faktoren und Anforderungen erfüllt sein:

• Rentable Mieteinnahmen: Wird der Kaufpreis durch die Überschüsse aus den Mieteinnahmen übertroffen, hat sich die Investition gelohnt. Bedenken Sie, dass Sie mit dem Ausgleich Ihrer Geldanlage durch Mieten erst nach vielen Jahren bei anhaltender Vermietung rechnen können und Sie die laufenden Kosten aus der Finanzierung sowie Nebenkosten, die die Mieterin oder der Mieter nicht tragen muss, berücksichtigen müssen.
• Kein Leerstand: Bei fehlenden Mieterinnen und Mietern Ihrer Immobilie nehmen Sie folglich kein Geld ein. Nicht nur bleiben Mieteinnahmen aus, sondern besteht bei einem Leerstand auch das Risiko von langfristigen Bauschäden wie Schimmelbildung oder Wasserrohrbruch, beispielsweise wenn über den Winter nicht ausreichend geheizt wird.
• Weitere Investitionen tätigen: Ihre Immobilie sollten Sie regelmäßig begutachten und entstandene Schäden wie Schimmelbildung zeitnah beseitigen. So wirken Sie einem Wertverlust entgegen und schaffen im Gegenzug eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Indem Sie Ihr Objekt regelmäßig sanieren und modernisieren, etwa durch eine Investition in eine moderne Heizungsanlage, steigern Sie nicht nur den Wert Ihrer Immobilie bei einem Wiederverkauf, sondern halten auch kostspielige Instandsetzungsmaßnahmen und Nebenkosten gering.

Rentabilität von Immobilien als Kapitalanlage berechnen

Mit der Mietrendite können Sie berechnen, inwiefern sich eine Immobilie als Kapitalanlage zur Vermietung lohnt. Diese Rendite beschreibt den Gewinn in Bezug auf den Kaufpreis und die laufenden Ausgaben für eine Immobilie in Relation zu den Mieteinnahmen eines Jahres. Unterschieden wird zwischen zwei Renditeformen:

• Bruttomietrendite: Diese stellt das Verhältnis der jährlichen Mietzahlungen und dem Kaufpreis dar und lässt sich folgendermaßen berechnen:

(Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100 = Bruttomietrendite

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 200.000 € und einer erhobenen Miete von 800 € im Monat ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,8 %.

• Nettomietrendite: Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger als die Bruttomietrendite, da tatsächliche Kosten wie die Kaufnebenkosten z. B. die Grunderwerbsteuer und jährliche Nebenkosten wie Instandhaltungskosten mit einbezogen werden. Die Berechnung erfolgt anhand dieser Formel:

(Jahreskaltmiete – Nebenkosten / Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100 = Nettomietrendite

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 200.000 €, einer Miete von 800 €, Nebenkosten für die Vermieterin oder den Vermieter von 3.000 € und Kaufnebenkosten von 15 % des Kaufpreises, also 30.000 €, liegt die Nettorendite bei ca. 2,87 %.

• Berechnen lässt sich außerdem, nach wie vielen Jahren Sie einen erwirtschafteten Gewinn erwarten können:

Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Mietpreismultiplikator

Beispiel: Beträgt der Kaufpreis 200.000 € und die Jahreskaltmiete 9.600 €, erzielen Sie nach 20,8 Jahren einen Gewinn.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Haben Sie sich auf eine Immobilie als Kapitalanlage festgelegt, kommt die Entscheidung über die Art des Objekts auf Sie zu. Wir stellen Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten des Immobilienkaufs mit anschließender Vermietung gebündelt vor.

Haus als Kapitalanlage

Wenn Sie genügend finanzielle Mittel für den Erwerb aufbringen können, ist ein Haus als Kapitalanlage die richtige Wahl. Insbesondere Mehrfamilienhäuser gelten als sichere Anlageform. Ein Haus als Anlageimmobilie hat folgende Vor- und Nachteile:

Vorteile

Nachteile

mehrere Mieteinnahmen bei einem Mehrfamilienhaus da verschiedene Wohnungen gemietet werden können, lässt sich das Risiko für Leerstand besser vermeiden  auch wenn eine Wohnung längere Zeit unvermietet ist, wird diese durch die bewohnten Wohnungen des Hauses beheizt  bei einem Haus als Kapitalanlage können Sie allein Entscheidungen bezüglich Ihres Objekts treffen – ohne nötige Absprache einer Eigentümergemeinschaft Steuervorteile gilt als sichere Wertanlage Wertsteigerung der Immobilie möglich

höherer Verwaltungsaufwand bei einem Mehrfamilienhaus (bei finanziellem Spielraum ist jedoch das Engagieren einer Verwalterin oder eines Verwalters möglich) viel Startkapital nötig, weshalb ein Gewinn entsprechend mehr Zeit erfordert mögliche Sanierungskosten sind durch den Eigentümer alleine zu tragen

Wohnung als Kapitalanlage

Kaufen Sie eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage, kommen im Vergleich zum Kauf und der Vermietung eines Hauses folgende Vor- und Nachteile auf Sie zu.

Vorteile	Nachteile
Verwaltungsaufwand ist in der Regel geringer als bei einem Haus oder Mehrfamilienhaus: oft kümmert sich eine eigenständige Verwaltung um die Instandhaltung weniger unvermittelte Kosten, da eine Eigentümergemeinschaft die Sanierungs- und Modernisierungskosten gemeinsam trägt Steuervorteile gilt als sichere Wertanlage Wertsteigerung der Immobilie möglich geringeres Startkapital nötig	Absprachen mit der Eigentümergemeinschaft bei sämtlichen Modernisierungen, Sanierungen und Entscheidung bzgl. der Wohnung erforderlich ungewollte Kosten möglich, wenn Sie bei Entscheidungen überstimmt werden ist die Wohnung unvermietet, haben Sie einen Totalausfall der Einnahmen

Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage

Eine besondere Art der Anlageimmobilie sind Gewerbeimmobilien. Diese sind vor allem in Gebieten rentabel, in denen das Angebot an Büro-, Lager- oder Produktionsflächen knapp ist. 

Vorteile	Nachteile
langfristige Vermietung und dadurch mehr Sicherheit Mieteinnahmen über einen langen Zeitraum hohe Rendite gilt als sichere Wertanlage Wertentwicklung von Gewerbeimmobilien ist nicht abhängig von Schwankungen des Aktienmarkts oder Zinssätze Steuervorteile	hohes Startkapital nötig bei Leerstand ist Neuvermietung schwieriger: weniger Interessentinnen und Interessenten und größerer Aufwand, da bei Firmenwechsel oft Umbauten nötig sind Management bietet Herausforderungen Risiko durch Wirtschaftsrezessionen

In Immobilienfonds investieren

Immobilienfonds kaufen und verwalten eine oder mehrere Immobilien von den Investitionen Ihrer Anlegerinnen und Anleger und erzielen Renditen für diese. Legen Sie Wert auf eine stabile Geldanlage für die Zukunft, können sich Immobilienfonds für Sie lohnen. Es wird dabei zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Offene Immobilienfonds investieren in verschiedene Immobilien, oft an unterschiedlichen Standorten. Geschlossene Immobilienfonds dagegen erwerben meist nur einzelne Objekte. Die Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds können nicht zurückgegeben werden. Sie müssen bei einer Verkaufsabsicht auf dem Zweitmarkt eine Käuferin oder einen Käufer finden.

Immobilienfonds sind 

• gut planbar,
• in niedriger Einstiegshöhe möglich,
• erzielen hohe Renditen,
• erfordern keinen Verwaltungsaufwand.

Allerdings ist damit ein höheres Risiko verbunden, da keine Schutzgarantie für Ihr investiertes Geld besteht. Auch sind die Fonds abhängig von gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen an den Standorten der jeweiligen Immobilien.

Unser Tipp: Neben Immobilienfonds gibt es weitere Möglichkeiten, Investitionen im Bereich Immobilien zu tätigen, ohne selbst ein Haus zu kaufen und zu verwalten. Mit Exchange Traded Funds (ETFs) können Sie in Unternehmensaktien der Immobilienbranche an der Börse investieren. Eine zusätzliche Option ist Crowdinvesting. Bei dieser Variante investieren Sie mit einer großen Anzahl weiterer Personen in eine Immobilie, ein Projekt oder ein Unternehmen und ermöglichen so den Bau der Immobilie oder den Start dieses Projekts.

Immobilien als Kapitalanlage ohne Eigenkapital

Haben Sie ein gutes monatliches Einkommen, ist auch der Kauf einer Anlageimmobilie ohne Eigenkapital möglich. Sie sollten vor dem Erwerb mögliche Gewinne und Investitionen berechnen sowie Risiken einkalkulieren. Zudem bietet es sich an, kleinere Objekte wie eine Wohnung statt eines Hauses zu erwerben. Ist es Ihnen finanziell möglich, sollten Sie bei der Tilgung Ihres Kredits eine höhere monatliche Rate ansetzen, um möglichst schnell Gewinn zu erzielen. So können Sie von geringeren Zinsen profitieren.

Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger – Tipps

Unsere 5 Tipps helfen Ihnen, die geeignete Anlageimmobilie zu finden:

1. Behalten Sie den Immobilienmarkt im Auge: Informieren Sie sich vor einem Kauf umfassend über die aktuelle Marktsituation und vergleichen Sie Immobilienpreise, um beim Kauf nicht in eine Preisfalle zu geraten. Bei einer bestehenden Immobilienblase, wenn das Angebot an Immobilien größer ist als die Nachfrage, sollten Sie auf eine Anlageimmobilie zum gegebenen Zeitpunkt verzichten.

2. Rentabilität berechnen: Rechnen Sie vor dem Erwerb aus, ob der Kaufpreis und die potenziellen Mietpreise in einem rentablen Verhältnis stehen und nach welchem Zeitraum ein Gewinn möglich ist.

3. Weitere Kosten mit einbeziehen: Lassen Sie mögliche Finanzierungskosten und Verwaltungskosten bei Ihrer Planung nicht außer Acht. Wenn Sie zur Finanzierung ein Darlehen aufnehmen, tun Sie dies möglichst mit fester Zinsbindung oder bei vorausschauender Planung in Form von Festgeld. So sind Sie vor steigenden Zinsen geschützt.

4. Zeitaufwand kalkulieren: Die Verwaltung einer Immobilie kostet nicht nur Geld, sondern verursacht auch zeitlichen Verwaltungsaufwand. Ziehen Sie die Verantwortung, die die Vermietung mit sich bringt, in Ihre Überlegungen zu einer Anlageimmobilie mit ein.

5. Lage berücksichtigen: Achten Sie bei der Wahl Ihrer Immobilie als Kapitalanlage auf deren Lage. Sie entscheidet mitunter darüber, ob sich Ihre Investition auszahlt. Bietet sich Ihnen die Möglichkeit, eine Immobilie in einer beliebten Stadt zu erwerben, ist die Wahrscheinlichkeit groß, Einnahmen über die meist hohen Kaufpreise zu erzielen. Neben der Stadt ist auch die Gegend der Immobilie entscheidend. Ausreichend Parkplätze, Grünflächen sowie Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe erhöhen die Attraktivität für Mieterinnen und Mieter sowie für potenzielle weitere Käuferinnen und Käufer.

Wir beraten und informieren Sie bei Bedarf ausführlich zu Ihren Investitionsmöglichkeiten. Sprechen Sie uns gerne an!