Nebenkosten beim Hauskauf

Sie haben endlich Ihre Traumimmobilie gefunden und könnten vor Glück platzen? Damit es nach der Vertragsunterzeichnung keine bösen Überraschungen gibt, beziehen Sie am besten neben der Kaufsumme frühzeitig auch die voraussichtlichen Nebenkosten beim Hauskauf in Ihre Baufinanzierung mit ein. Denn die Kaufnebenkosten können einen großen Teil der Finanzierung ihres neuen Zuhauses ausmachen und sollten daher nicht in den Hintergrund treten. Wir erklären Ihnen, welche Nebenkosten beim Hauskauf auf Sie zukommen können.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Egal ob Grundstücks-, Haus- oder Wohnungskauf – bei jedem Immobilienkauf fallen verschiedene Gebühren und Steuern an. Die Kaufnebenkosten betragen in der Regel 9 bis 15 % des Immobilienkaufpreises. Diese Nebenkosten können auf Sie zukommen:

• Notargebühren
• Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer
• Grundsteuer
• Versicherungen
• Gutachterkosten
• Maklergebühren
• Modernisierungskosten
• Umzugskosten

Notargebühren

Der wahrscheinlich aufregendste Teil des Hauskaufes ist die Vertragsunterzeichnung beim Notar. Erst wenn Sie den Kaufvertrag nach der notariellen Beurkundung unterschrieben und anschließend die Kaufsumme beglichen haben, sind Sie die rechtmäßige Besitzerin oder der rechtmäßige Besitzer der Immobilie. Sie als Käuferin oder Käufer wählen einen geeigneten Notar aus und übernehmen auch die Notarkosten in Höhe von etwa 1 % des Kaufpreises.

Grundbuchkosten

Die Notarin oder der Notar trägt sie außerdem als neue Eigentümerin oder Eigentümer ins Grundbuch ein, nachdem Sie die volle Kaufsumme bezahlt haben. Ebenfalls werden im Grundbuch entstehende Grundschulden festgehalten. Eine Grundschuld ist eine Art Absicherung von Baufinanzierungskrediten. Haben Sie zur Finanzierung Ihrer Immobilie einen Kredit aufgenommen und sind nicht mehr in der Lage, die Raten zu tilgen, kann der Kreditgeber wie die Bank eine Zwangsvollstreckung durchführen, bei der die Immobilie mittels einer Zwangsversteigerung verkauft wird. Die Schulden beim Kreditgeber werden dann durch den Erlös getilgt. Für die Eintragungen im Grundbuch fallen nochmals ca. 0,5 % des Immobilienkaufpreises an.

Grunderwerbsteuer

Nach der Vertragsunterzeichnung erhebt der Staat außerdem die einmalige Grunderwerbssteuer: Diese umfasst – je nach Bundesland – zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. So liegt die Grunderwerbsteuer als Teil der Kaufnebenkosten in NRW beim Höchstsatz von 6,5 %, während sie in Bayern lediglich 3,5 % beträgt. (Stand: 2024)

Grundsteuer

Außerdem gehört zu den Nebenkosten beim Hauskauf das Entrichten der Grundsteuer. Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die von der Stadt oder der Gemeinde, in der sich Ihr Haus befindet, von Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundstücken nach dem Immobilienerwerb herangezogen wird. Die Höhe der Abgabe richtet sich nach

• der Lage,
• der Art Ihrer Immobilie und 
• hängt vom Bundesland sowie 
• dem Hebesatz der Gemeinde ab. 

Im Schnitt betragen die jährlichen Kosten der Grundsteuer eines Einfamilienhauses 300 bis 800 €.

Versicherungen

Besitzen Sie ein Haus oder eine Wohnung, kommen zudem Kosten für verschiedene Versicherungen auf Sie zu wie:

• Haftpflichtversicherung: Eine Haftpflichtversicherung ist zwingend erforderlich. Diese sichert Sie bei Schäden Dritter, die durch Ihr Haus oder Grundstück entstanden sind, ab. Die Kosten liegen zwischen 30 und 70 € jährlich.

• Wohngebäudeversicherung: Eine Wohngebäudeversicherung ist ebenfalls obligatorisch für Hausbesitzerinnen und -besitzer. Sie versichert Schäden, die durch Naturgewalten wie Hagel, Sturm oder Feuer an Ihrer Immobilie entstanden sind. Die Kosten für eine Wohngebäudeversicherung richten sich nach verschiedenen Faktoren wie der Bauart Ihrer Immobilie, der Bedachung, der Lage oder der Wohnfläche. Sie betragen ca. 150 bis 1.000 € jährlich.

• Hausratversicherung: Möchten Sie Gegenstände im Haus z. B. gegen Einbruch versichern, können Sie bei Bedarf zusätzlich eine Hausratversicherung in Erwägung ziehen. Die Versicherung bekommen Sie in vielen Fällen bereits ab 50 € im Jahr, allerdings werden bei sehr niedrigen Versicherungssummen meist spezielle Leistungen ausgeschlossen. Sie sollten sich also vor Vertragsunterzeichnung genau über die Leistungen informieren und gegebenenfalls höhere Kosten in Betracht ziehen.

• Risikolebensversicherung: Eine Risikolebensversicherung kann sinnvoll sein, wenn Sie einen Kredit zur Baufinanzierung aufnehmen. Durch diese Versicherung sichern Sie Ihre Familie im Todesfall ab und bewahren Sie vor dem finanziellen Ruin. Die Kosten richten sich nach verschiedenen Faktoren wie Ihrem Alter, Ihrem Gesundheitszustand oder Ihrem Beruf und können daher stark variieren. Sie fangen meist bei 100 € im Jahr an.

Gutachterkosten

Möchten Sie ein Haus kaufen, kann es zudem sinnvoll sein, eine Gutachterin oder einen Gutachter bei der Besichtigung heranzuziehen. Die Aufgaben eines Gutachters umfassen:

• Schätzung des Immobilienzustandes: Die Gutachterin oder der Gutachter kann Sie dabei unterstützen, den Zustand der Immobilie einzuschätzen. Sie erhalten ein fachkundiges Gutachten, das mögliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen aufführt.

• Prüfung des Kaufpreises: Außerdem prüft die Gutachterin oder der Gutachter, ob der Kaufpreis der Immobilie in Bezug auf deren Zustand und auf die aktuelle Marktlage gerechtfertigt ist.

• Verfassen eines Kurzgutachtens: Möchten Sie Ihr potenzielles Eigenheim schnell begutachten lassen und lediglich eine Preisindikation erhalten, ist das Kurzgutachten eine gute Wahl. Dadurch erhalten Sie zeitnah im Anschluss an die Hausbesichtigung Ihr Gutachten.

• Verfassen eines Wertgutachtens: Ein umfassendes Wertgutachten, das auch vor Gericht Bestand hätte, ist mit langen Wartezeiten von bis zu 8 Wochen verbunden. Es bietet sich bei sehr alten und schlecht einschätzbaren Häusern an, birgt jedoch die Gefahr, dass die Immobilie in der Zwischenzeit anderweitig verkauft wird.

Auch die Verkäuferin oder der Verkäufer können ein Gutachten in Auftrag geben. Die Gutachterkosten trägt die Auftraggeberin oder der Auftraggeber. Die Kosten liegen für ein umfangreiches Vollgutachten bei etwa 1,5 % des Kaufpreises und für ein Kurzgutachten – abhängig von der Art der Immobilie – bei ca. 500 €.

Maklergebühren

Beim Hauskauf bzw. beginnend bei der Suche nach einer Immobilie können Sie einen Makler beauftragen, der Sie unterstützt. Eine Maklerin oder ein Makler übernimmt vielfältige Aufgaben, die Ihnen rund um den Kauf Ihres Eigenheims helfen, wie

• die Suche nach dem für Sie passenden Objekt, wie eine Bestandsimmobilie oder ein bebaubares Grundstück, und
• Beratertätigkeiten bei allen aufkommenden Fragen bezüglich des Kaufs.
• Durchführung von Besichtigungen
• Begleitung bei der Beurkundung des Notarvertrages

Egal von wem die Maklerin oder der Makler beauftragt wird – die Maklerkosten werden zu 50 % jeweils vom Käufer und vom Verkäufer getragen. Die Höhe der Maklerprovision vereinbaren Sie individuell. Üblicherweise liegt die Maklercourtage für beide Vertragsparteien bei 3,57 % brutto (bis 8 %) der Kaufsumme. Die Courtage wird im Maklervertrag geregelt.

Modernisierungskosten

Handelt es sich bei Ihrem neuen Eigenheim um ein älteres Gebäude, kommen wahrscheinlich Kosten für eine Sanierung wie eine Erneuerung des Dachs auf Sie zu. Entspricht die Immobilie zudem nicht vollständig Ihren Wünschen und Ansprüchen, kommen zusätzlich Kosten für eine Modernisierung wie der Einbau einer modernen Heizung oder Renovierung wie das Streichen der Wände hinzu.

Umzugskosten

Können Sie auf tatkräftige Unterstützung in der Familie oder im Freundeskreis zurückgreifen? Dann sparen Sie sich hohe Kosten für ein Umzugsunternehmen und müssen unter Umständen nur die deutlich geringeren Kosten für den Umzugswagen entrichten. Sind Sie auf Hilfe von außerhalb angewiesen oder möchten Sie sperrige oder wertvolle Möbel lieber in erfahrene Hände geben, können Kosten bis zu 2.000 € auf Sie zukommen. Die Kosten für das Umzugsunternehmen richten sich z. B. nach der Größe der Wohnung oder danach, ob es sich um einen lokalen oder einen Fernumzug handelt.

Berechnung der Nebenkosten beim Hauskauf

Beim Hauskauf sind viele Nebenkosten zu beachten, die in Summe ins Gewicht fallen können. Die Nebenkosten setzen sich zusammengefasst aus diesen Faktoren zusammen:

Notargebühren	1 % des Kaufpreises
Grundbuchkosten	0,5 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer  (einmalig; vom Bundesland abhängig)	3,5 bis 6,5 % der Kaufsumme
Grundsteuer (jährlich; vom Bundesland abhängig)	zwischen 300 und 800 €
individuelle Versicherungen	ca. 400 € jährlich oder mehr
Kurzgutachten Vollgutachten (optional)	ca. 500 € 1,5 % des Kaufpreises
Maklerin oder Makler	ca. 500 € 1,5 % des Kaufpreises
individuelle Modernisierungskosten	pauschal nur individuell schätzbar
Umzugskosten (optional)	bis zu 2.000 €

Wir haben Ihnen eine Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus in NRW ohne individuelle Gutachter-, Modernisierungs- und Umzugskosten zusammengestellt. Beträgt der Kaufpreis Ihrer Immobilie bei einem Sitz in Bielefeld 250.000 €, können diese Kosten auf Sie zukommen:

Leistung	Betrag
Maklerkosten 3,57 %	8.925 €
Grunderwerbssteuer 6,5 %	16.250 €
Notarkosten inklusive Grundbucheintrag 1,5 %	3.750 €
Grundsteuer (Einheitswert – der Wert des Grundbesitzes, der von der jeweiligen Finanzbehörde ermittelt wird – multipliziert mit der Grundsteuermesszahl – 0,31 Promille in NRW im Jahr 2023 – und dem Hebesatz – 480 % in Bielefeld im Jahr 2023: 250.000 x 0,00031 x 480 % = 372 €)	372 €
individuelle Versicherungen	durchschnittlich 400 €
Nebenkosten gesamt	29.697 €

Die Nebenkosten betragen bei unserer Beispielrechnung zusammen 29.697 €. Sie können somit eine erhebliche Summe ausmachen.

Listen Sie am besten vor dem Hauskauf alle möglichen Nebenkosten auf und beziehen Sie diese in Ihre Überlegungen zur Finanzierung Ihrer Immobilie mit ein. Denken Sie dabei auch an mögliche Kosten für die Tilgung eines Kredits und dessen Zinsen, die Sie möglicherweise monatlich aufbringen müssen.

Unser Tipp: Stapeln Sie lieber hoch und rechnen Sie mit den höchstmöglichen Preisen – so können Sie am Ende nicht von hohen Mehrkosten überrascht werden, die Ihre Freude an Ihrer neuen Immobilie schmälern. Wir helfen Ihnen gerne bei allen Fragen rund um Ihr neues Eigenheim weiter!

FAQ: Häufige Fragen zu den Nebenkosten beim Hauskauf

Wer zahlt die Nebenkosten beim Hauskauf?

Die vollständigen Nebenkosten beim Hauskauf trägt die Käuferin oder der Käufer. Eine Ausnahme bilden allerdings die Maklergebühren. Diese werden in der Regel zwischen Verkäufer bzw. Verkäuferin und der Käuferin oder dem Käufer gleichermaßen aufgeteilt.

Kann ich die Hauskauf-Nebenkosten von der Steuer absetzen?

Nein – die Kaufnebenkosten einer privat genutzten Immobilie können Sie als Käuferin oder Käufer nicht von der Steuer absetzen. Kaufen Sie eine Immobilie zum Zweck der Vermietung oder gewerblichen Nutzung, können Sie dagegen die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren sowie die Makler- und Grundbuchkosten in Ihrer Steuer vermerken.

Wann bezahle ich die Nebenkosten beim Hauskauf?

Die Fälligkeit der Nebenkosten beim Hauskauf ist unterschiedlich:

• Die Zahlungsaufforderung zur Grunderwerbsteuer erhalten Sie etwa 6 bis 8 Wochen nach der notariellen Beurkundung und haben anschließend einen Monat Zeit.

• Die Maklerprovision wird mit dem Abschluss des Kaufvertrags fällig.

• 2 bis 3 Wochen nach der Beurkundung erhalten Sie zudem die sofort zahlbaren Notargebühren.

• Die erste Grundsteuer wird beim nächsten Jahreswechsel nach Eintragung als Eigentümerin oder Eigentümer ins Grundbuch fällig.

• Die Gebühren für Versicherungen werden je vertraglicher Vereinbarung fällig. Ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung monatlich oder jährlich, meist zum 1.1.

• Gutachten werden in der Regel im Anschluss an die Begutachtung fällig.