Immobilienkaufvertrag – das müssen Sie wissen

Der Immobilienkaufvertrag ist ein entscheidender Schritt beim Erwerb einer Immobilie bzw. beim Immobilienverkauf und enthält alle wichtigen Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien. Als Käuferin oder Käufer beauftragen Sie einen Notar bzw. eine Notarin und tragen die Notarkosten. Sobald Sie und der Verkäufer oder die Verkäuferin sich einig sind, werden zum Notartermin alle erforderlichen Dokumente zur Verfügung gestellt, der Vertrag zur Eigentumsüberschreibung wird aufgesetzt und von beiden Parteien unterschrieben. 

Wir bereiten Sie auf diesen wichtigen Schritt im Ablauf eines Hauskaufes vor und informieren Sie, welche Aspekte Sie beim Kaufvertrag beachten müssen.

Worauf Sie beim Kaufvertrag für Ihre Immobilie achten müssen

Sind alle Gegebenheiten der Immobilie wie fehlende Genehmigungen geklärt und können Sie eine Finanzierungsbestätigung vorweisen, kann der endgültige Immobilienkaufvertrag aufgesetzt werden. Der Kaufvertrag muss laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) von einer Notarin oder einem Notar beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein. Bevor Sie den Immobilienkaufvertrag unterschreiben, sollten Sie diese Aspekte beachten:

• Grundschulden: Wurde die Immobilie vom Vorbesitzer durch einen Kredit finanziert, könnten beim Hausverkauf noch mögliche Belastungen wie Grundschulden im Grundbuch enthalten sein. Diese sichern den Kreditinstituten zu, die Kreditsumme auch zurückzuerhalten, falls die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer zahlungsunfähig ist. Diese Grundschulden können auf Sie übertragen werden, wenn Sie die Immobilie erwerben. Auch wenn Sie selbst einen Finanzierungskredit bei einer Bank aufnehmen, erfolgt eine Grundbucheintragung der Grundschuld.

• Gebäudekomplex: Befindet sich die Immobilie in einem Gebäudekomplex, sollten Sie bedenken, dass Sie mit dem Kauf zu einer Eigentümergemeinschaft gehören. Darin werden Entscheidungen und Kosten, die das gesamte Grundstück oder Gebäude betreffen, wie die Instandhaltung von Fassade oder Fenstern, gemeinschaftlich getroffen und getragen. Der Kaufvertrag zu einer Immobilie innerhalb eines Gebäudekomplexes sollte detailliert darstellen, ob z. B. ein Gartenstück oder Kellerräume zu Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum zählen.

Angaben im Immobilienkaufvertrag

Im Kaufvertrag zu Ihrer Immobilie können verschiedene Aspekte gelistet werden, dazu gehören:

• Persönliche Daten beider Parteien, wie Name, Geburtsdatum und Adresse,
• detaillierte Beschreibung und Bezeichnung der Immobilie (z. B. ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt), inklusive aller übernommenen beweglichen Gegenstände, wie Einbauküche oder Elektrogeräte, die vom Kaufpreis gesondert aufgelistet werden, da es auf diese Gegenstände keine Grunderwerbsteuer gibt,
• Kaufpreis und Zahlungsinformationen wie den Fälligkeitstermin und Regelungen zu Verzugszinsen,
• Zustand der Immobilie, beispielsweise ob Mängel vorhanden sind,
• welche und ob Gewährleistungen bei nicht genannten Mängeln bestehen,
• Datum der Übergabe des Objektes an die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer und
• ggf. eine Rücktrittsklausel.

Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags – Vorgehen

Beim Beurkundungstermin des Immobilienkaufvertrages sind Notar, Verkäufer und Käufer zugegen. Kann eine der Parteien am Termin nicht persönlich anwesend sein, kann diese von einer anderen Person vertreten werden, die für eine rechtsgültige Abwicklung des Kaufes mit einer Vollmacht ausgestattet werden sollte. Sie können sich außerdem von Ihrer Immobilienmaklerin oder Ihrem Immobilienmakler begleiten und unterstützen lassen.

Nachdem die Notarin oder der Notar den Vertrag verlesen hat, können Änderungen vorgenommen und nachgetragen werden. Sind die letzten Einzelheiten geklärt, erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Nach der Beurkundung erfolgt die Eintragung des Käufers im Grundbuch beim Grundbuchamt in Form einer Auflassungsvormerkung, so ist die Immobilie der Käuferin oder dem Käufer fest zugesichert und kann nicht mehr anderweitig veräußert werden. Den Abschluss des Immobilienerwerbs bildet der Eigentümerwechsel nach der Zahlung des Kaufpreises, nicht die Vertragsunterzeichnung. Erst wenn Sie alle Rechnungen vollständig beglichen haben, geht die Immobilie in Ihren Besitz über und Sie sind Eigentümerin oder Eigentümer Ihres neuen Zuhauses!

Unser Tipp: Haben Sie noch nicht alle Unterlagen für den Immobilienkauf zusammen und möchten sich dennoch absichern, haben Sie zwei Möglichkeiten:

1. Sie können einen Vorvertrag abschließen, der Ihnen und der Verkäuferin oder dem Verkäufer den Kauf zusichert und die grundsätzlichen Bedingungen festhält. Der Vorvertrag ist in Fällen sinnvoll, in denen sich Käufer und Verkäufer zwar einig über den Kauf sind, aber bestimmte Punkte noch geklärt werden müssen, wie die Kaufpreisfinanzierung bei der Bank oder Baugenehmigungen. Bedenken Sie jedoch, dass rechtliche Konsequenzen wie Schadenersatzzahlungen auf Sie zukommen können, wenn Sie trotz Vorvertrag vom Immobilienkauf zurücktreten.

2. Möchten Sie sichergehen, das Objekt zu bekommen, ohne ein größeres Risiko einzugehen, können Sie auch eine Reservierungsvereinbarung mit dem Verkäufer abschließen. Die Gebühren für diese Vereinbarung fallen deutlich geringer aus als mögliche Strafzahlungen, sie bietet jedoch auch keine rechtliche Sicherheit, sondern regelt nur, dass der Verkäufer die Immobilie in einem bestimmten Zeitraum keinen anderen Interessenten anbieten darf.

Immobilienkaufvertrag prüfen lassen

Bei der notariellen Beurkundung verliest und erklärt die Notarin oder der Notar zwar die einzelnen Inhalte des Kaufvertrags, doch diese werden nicht geprüft. Um sicherzugehen, dass im Vertrag alles richtig angegeben ist und keine bösen Überraschungen auf Sie warten, können Sie den Immobilienkaufvertrag vor der Unterzeichnung von einem Rechtsanwalt prüfen lassen. Dieser kontrolliert:

• ob alle notwendigen Angaben wie Informationen zur Immobilie und zu den Vertragsparteien enthalten sind,
• ob die Angaben zu Ihren Gunsten gemacht sind,
• ob Mängel und Ungereimtheiten vorkommen und
• schließt rechtliche Probleme für Sie als Käuferin oder Käufer aus.

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag – das sind die Möglichkeiten

Der Kaufvertrag für eine Wohnung oder ein Haus wird mit der Unterzeichnung beider Vertragsparteien rechtskräftig. Ist im Vertrag keine Rücktrittsklausel vorhanden, ist ein Rücktritt vom Immobilienkauf nur unter diesen Voraussetzungen möglich:

• der Kaufvertrag ist unwirksam, z. B. durch Verstöße gegen das Gesetz, durch die Unzurechnungsfähigkeit einer Partei bedingt durch Drogeneinfluss oder durch eine ungerechtfertigte Kaufsumme, die beispielsweise durch eine Zwangslage entsteht, 
• die Immobilie ist mit Schulden belastet, die die Käuferin oder der Käufer nicht begleichen kann,
• die Verkäuferin oder der Verkäufer hat beim Kauf arglistig getäuscht, z. B. in Bezug auf absichtlich verschwiegene Mängel der Immobilie wie Wasserschäden oder Schädlingsbefall, oder
• es wurde ein Widerrufsrecht in den Vertrag aufgenommen, das es Ihnen ermöglicht, den Vertrag 14 Tage nach der Unterzeichnung ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. 

Greift Ihr Rücktrittsrecht, erfolgt eine Rückabwicklung des Kaufvertrages mit allen bereits geflossenen Zahlungen. Bei arglistiger Täuschung durch den Verkäufer sollten Sie als Käuferin oder Käufer Beweise sammeln, in Form von Zeugen oder Gutachten. Kein Recht auf Rücktritt vom Vertrag nach der Unterzeichnung haben Sie, wenn Ihre Finanzierung platzt. Gehen Sie daher sicher, dass der finanzielle Aspekt geregelt ist, bevor Sie unterschreiben.

Sie haben noch Fragen zum Immobilienkaufvertrag und brauchen eine persönliche Beratung? Unsere Immobilienmaklerinnen und Immobilienmakler helfen Ihnen gerne weiter!