Mietkauf einer Immobilie: Definition, Ablauf, Vor- und Nachteile

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist bei vielen Menschen groß, doch steigende Bauzinsen und strenge Kreditvergaben der Banken machen den klassischen Hauskauf oft schwer. Wer nicht genug Eigenkapital für einen Sofortkauf mitbringt, stößt bei der Suche nach einer Finanzierung schnell an Grenzen.

Hier setzt das Modell Mietkauf an: Es verspricht den schnellen Einzug in die Traumimmobilie und die Bezahlung in Raten über die nächsten Jahre. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie ein Mietkauf funktioniert, welche Kosten auf Sie zukommen und worauf Sie rechtlich achten müssen.

Auf einen Blick:

• Bei einem Mietkauf ziehen Sie zunächst als Mieterin oder Mieter in eine Immobilie ein und erwerben sie nach einer vertraglich vereinbarten Zeit als Eigentum. 
• Ihre monatliche Zahlung besteht aus einer Wohngebühr und einem Sparanteil, der den Kaufpreis senkt. Eine Anzahlung von 10 bis 20 % des Immobilienwerts zu Beginn mindert diese laufenden Kosten.
• Das Modell kann den Einstieg in den Immobilienerwerb zunächst ohne Bankkredit ermöglichen, erfordert zum Schutz vor einer Verkäufer-Insolvenz aber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Mietkauf von Wohnung oder Haus: Was ist das?

Der Mietkauf ist eine alternative Form der Immobilienfinanzierung, die Elemente des klassischen Mietens mit denen des Immobilienkaufs verbindet. Kurz gesagt: Sie ziehen als Mieter in ein Haus oder eine Wohnung ein und erwerben nach einer vertraglich vereinbarten Mietdauer das Eigentum an dem Objekt.

In der Praxis wird beim Immobilienkauf per Mietkauf zwischen zwei Modellen unterschieden:

• Klassischer Mietkauf: Hierbei verpflichten sich Kaufende und Verkäuferin oder Verkäufer bereits bei Vertragsabschluss verbindlich zum späteren Kauf der Immobilie. Ein Teil der monatlichen Mietzahlungen wird auf den Kaufpreis angerechnet, die Restsumme wird am Ende der Laufzeit fällig.

• Optionskauf: Das Modell mit Kaufoption bietet mehr Flexibilität, denn im Vertrag wird der Mieterin oder dem Mieter ein Optionsrecht eingeräumt. Sie erhalten die Kaufoption, die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist, die in der Praxis auf eine längere Laufzeit von meist 15 bis 25 (teilweise sogar bis zu 30) Jahren ausgelegt ist, zu einem festgelegten Preis zu erwerben – eine Pflicht zum Kauf besteht für Sie jedoch nicht. Verkäuferin oder Verkäufer bzw. Vermieterin oder Vermieter sind hingegen fest an ihr Angebot gebunden.

Ablauf: Wie funktioniert ein Mietkauf?

Der Ablauf beim Mietkauf erstreckt sich über einen längeren Zeitraum und lässt sich im Wesentlichen in drei aufeinanderfolgende Phasen unterteilen:

• Der Vertragsabschluss: Die Parteien schließen einen Mietkaufvertrag ab, der ein klassisches Mietverhältnis mit einem Immobilienkauf verbindet. In diesem Dokument werden der spätere Kaufpreis, die exakte Mietlaufzeit sowie die Anrechnungsquoten der Raten bereits rechtlich bindend und notariell festgelegt.

• Die Anspar- und Mietphase: Die Mietkäuferin oder der Mietkäufer zieht in die Immobilie ein und leistet fortan monatliche Mietzahlungen. Diese Zahlungen teilen sich in der Regel in zwei Komponenten auf: Ein Teil ist der reine Mietzins (praktisch die Kaltmiete an die Verkäuferin oder den Verkäufer, welche oft Zinsaufschläge enthält), der andere Teil fließt als Tilgungsrate direkt in die Ansparung des Objekts und reduziert den Kaufpreis Schritt für Schritt.

• Zahlung der Restsumme & Eigentumsübergang: Nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer folgt die Abrechnung. Die oder der Kaufende gleicht die noch verbleibende Restsumme aus (entweder durch angespartes Eigenkapital oder eine Anschlussfinanzierung). Sobald dieses Geld bei der Verkäuferin oder beim Verkäufer eingegangen ist, erfolgt die offizielle Umschreibung im Grundbuch, und die oder der Kaufende wird endgültig zum rechtlichen Eigentümer.

Voraussetzungen für Mietkauf

Da beim Mietkauf zunächst keine Bank involviert ist, tritt die Verkäuferin oder der Verkäufer quasi als Kreditgeber auf. Damit das Geschäft für beide Seiten sicher ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Regelmäßiges Einkommen: Auch ohne Bankprüfung verlangen seriöse Vermietende und Hausverkäuferinnen und -verkäufer Nachweise (z. B. Gehaltsabrechnungen, aktuelle Steuerbescheide) über eine stabile finanzielle Situation, um das Ausfallrisiko zu minimieren.

• Bonitätsprüfung: In vielen Fällen prüfen Verkäufer oder Anbieter die Bonität der Interessenten. Ein negativer Schufa-Eintrag kann die Chancen auf einen Mietkauf erschweren.

• Anzahlung: In vielen Fällen wird zu Beginn ein gewisses Startkapital in Form einer Anzahlung von 10 bis 20 % des Kaufpreises von der Verkäuferin oder vom Verkäufer gefordert. 

• Notarielle Beurkundung: Verträge, die zum Kauf einer Immobilie verpflichten oder ein Optionsrecht einräumen, müssen in Deutschland zwingend von einer Notarin oder einem Notar beurkundet werden.

Vor- und Nachteile: Wann lohnt sich ein Mietkauf?

Obwohl das Modell des Mietkaufs verlockend klingt, birgt es für Käuferinnen und Käufer spezifische Vor- und Nachteile, die vorab genau abgewogen werden sollten.

Vorteile beim Mietkauf

• Kein Bankkredit nötig: Mietkauf kann für Selbstständige oder Personen mit erschwertem Zugang zu einer klassischen Immobilienfinanzierung eine Alternative sein.

• Sofortiges Wohnrecht: Sie nutzen das Objekt vom ersten Tag an wie Ihr eigenes Eigentum.

• Planungs- und Zinssicherheit: Der Kaufpreis und die Monatsraten stehen von Anfang an fest, spätere Marktschwankungen oder steigende Zinsen betreffen Sie nicht mehr.

• Günstigere Anschlussfinanzierung: Für die Zahlung der finalen Restsumme ist später oft ein weiterer Bankkredit nötig. Da die Kreditsumme dann deutlich unter dem tatsächlichen Wert des Hauses liegt, ist das Risiko für die Bank geringer, was meist für bessere Zinskonditionen sorgt.

Nachteile beim Mietkauf

• Höhere monatliche Kosten: Da Sie gleichzeitig Miete zahlen und den Kaufpreis tilgen, ist die monatliche Belastung meist deutlich höher als eine normale Miete und oft auch teurer als die Raten bei einem regulären Hauskauf.

• Hoher Endpreis: Rechnet man alle Miet- und Tilgungsraten zusammen, ist ein Mietkauf in der Summe oft teurer als ein klassischer Immobilienkauf über die Bank.

• Instandhaltungskosten: Häufig übertragen Verkäuferinnen oder Verkäufer die Pflicht für Reparaturen und das Bilden von Rücklagen schon während der Mietphase komplett auf den Mietkäufer.

• Fehlende staatliche Förderung: Viele Förderprogramme der KfW Bank oder staatliche Zuschüsse für den Immobilienkauf können Sie beim Modell Mietkauf nicht beantragen.

• Verlustrisiko bei Nichtkauf: Entscheiden Sie sich beim Optionskauf später gegen das Haus, behält die verkaufende Partei die Anzahlung meist als Entschädigung ein.

Das wohl kritischste Risiko betrifft die Eigentumsverhältnisse, da die oder der Verkaufende während der gesamten Mietphase als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bleibt. Eine Absicherung durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, eine Art rechtliche Reservierung der Immobilie für Sie, ist daher von Beginn dringend zu empfehlen.

Ohne diesen Schutz droht bei einer Insolvenz der Verkäuferin oder des Verkäufers der finanzielle Totalverlust, da bereits geleistete Anzahlungen und Tilgungsleistungen der Mieterin oder des Mieters ganz oder teilweise verloren gehen können.

Kosten beim Mietkauf im Überblick

Beim Mietkauf setzen sich die Gesamtkosten anders zusammen als bei einer regulären Finanzierung. Sie zahlen meist nicht nur die monatliche Rate, sondern müssen auch Nebenkosten und eventuelle Aufschläge einkalkulieren. 

Hier zeigt sich noch einmal, wie entscheidend die bereits erwähnte Anzahlung ist. Denn ob und wie viel Eigenkapital Sie zu Vertragsbeginn einbringen, teilt die Praxis im Wesentlichen in zwei Modelle:

• Mietkauf mit Anzahlung: Dies ist der Regelfall, bei dem zu Beginn meist 10 bis 20 % des Immobilienwerts als Startkapital fällig werden. Diese Summe dient als Eigenkapital, verringert den verbleibenden Kaufpreis und senkt dadurch die monatlichen Raten während der Mietphase.

• Mietkauf ohne Anzahlung: Ein Einstieg ohne Startkapital ist zwar möglich, bedeutet für Verkaufende jedoch ein höheres Risiko. Dieses wird meist durch deutlich höhere monatliche Raten oder einen Risikoaufschlag auf den Kaufpreis ausgeglichen, wodurch das Modell langfristig recht teuer wird.

Die Gesamtkosten beim Mietkauf setzen sich typischerweise aus folgenden Positionen zusammen:

• Einmalige Anzahlung: das Eigenkapital, das zu Vertragsbeginn fällig wird

• Monatlicher Mietzins: die reine Nutzungsgebühr für das Wohnen, die komplett bei der Verkäuferin oder dem Verkäufer verbleibt

• Monatliche Tilgungsrate: der Sparanteil, der den späteren Kaufpreis Monat für Monat reduziert

• Instandhaltungs- und Nebenkosten: laufende Betriebskosten sowie Ausgaben für Reparaturen

• Kaufnebenkosten: Gebühren für den Notar, das Grundbuchamt und die Grunderwerbsteuer, die bereits zu Beginn anfallen

• Restsumme: der verbleibende Restkaufpreis, der am Ende der Vertragslaufzeit auf einen Schlag gezahlt werden muss

Beispielrechnung für Mietkauf

Anhand einer Beispielrechnung, ausgehend von einem vereinbarten Kaufpreis in der Höhe von 300.000 € und einer Mietlaufzeit von 10 Jahren (also 120 Monate), können Sie sehen, wie sich die Kosten beim Mietkauf zusammensetzen. Diese Werte dienen lediglich zur groben Orientierung:

Kostenpunkt	Betrag	Erläuterung
Einmalige Anzahlung (15 %)	45.000 €	Reduziert den offenen Kaufpreis sofort auf 255.000 €
Kaufnebenkosten (ca. 6,5 %)	19.500 €	Steuern, Notarin oder Notar und Grundbuch (sofort bar fällig)
Mietzins (monatlich)	700 €	Reine Gebühr fürs Wohnen (nicht auf den Kaufpreis angerechnet)
Tilgungsrate (monatlich)	1.000 €	Ihr Sparanteil (mindert den Kaufpreis Monat für Monat)
Instandhaltungs- und Nebenkosten (monatlich)	450 €	Betriebskosten und eigene Rücklage für Reparaturen

Das bedeutet für Ihr Budget auf einen Blick:

• Einmalige Kosten zu Beginn (sofort fällig):
  • Anzahlung (15 %): 45.000 €
  • Kaufnebenkosten (ca. 6,5 %): 19.500 €
  • Erforderliches Startkapital insgesamt: 64.500 €

• Laufende monatliche Kosten (während der 10-jährigen Mietphase):
  • Mietzins (Wohngebühr): 700 €
  • Tilgungsrate (Sparanteil): 1.000 €
  • Instandhaltungs- und Nebenkosten: 450 €
  • Gesamte monatliche Belastung: 2.150 €

Geleistete Gesamttilgung (nach 10 Jahren): 1.000 € x 120 Monate = 120.000 € (Summe aller monatlichen Tilgungsraten)

Fällige Restsumme: 255.000 € – 120.000 € = 135.000 € (Einmalzahlung zum Kauf)

Vertrag und Checkliste: Was Sie beim Mietkauf beachten müssen

Der Mietkaufvertrag ist das rechtliche Fundament dieses Modells und muss sehr präzise formuliert sein. Da er zwei grundlegend verschiedene Rechtsgeschäfte, das Mietverhältnis und den späteren Immobilienkauf, miteinander kombiniert, sollten Sie den Entwurf vor der Unterschrift auf folgende Punkte genau prüfen:

• Eindeutige Anrechnungsquote: Im Vertrag muss exakt definiert sein, welcher Anteil Ihrer monatlichen Raten als Tilgung verbucht wird und welcher Anteil als reiner Mietzins bei der Vermieterin oder dem Vermieter verbleibt.

• Klarheit bei Instandhaltungskosten: Oft übertragen Verkaufende Reparaturpflichten (z. B. an Heizung oder Dach) schon während der Mietphase auf die Käuferin oder den Käufer. Regeln Sie präzise, wer welche Schäden zahlt und wie Rücklagen gebildet werden.

• Rechtssicherer Insolvenzschutz: Bestehen Sie unbedingt darauf, dass direkt zu Beginn eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen wird, um sich vor einer eventuellen Insolvenz der verkaufenden Partei zu schützen.

• Faire Rücktrittsklauseln: Sollte die spätere Finanzierung für die Restsumme scheitern oder etwa ein beruflicher Umzug anstehen, muss vertraglich geregelt sein, ob und wie viel Ihres angesparten Geldes Sie zurückerhalten.

Häufige Fragen zum Mietkauf

Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Mietkauf von Immobilien.

Was ist ein Mietkaufvertrag?

Ein Mietkaufvertrag ist ein kombinierter Vertrag, der rechtlich aus einem Mietvertrag und einem Immobilienkaufvertrag besteht. Dieser regelt alle mietvertraglichen Details, wie z. B. die monatlichen Zahlungen, sowie die Bedingungen für den späteren Eigentumsübergang und muss zwingend von einer Notarin oder einem Notar beurkundet werden.

Für wen lohnt sich ein Mietkauf?

Das Modell eignet sich für Personen mit solidem Einkommen, die zu wenig Eigenkapital für einen normalen Bankkredit vorweisen können, oder aufgrund ihres Status, z. B. als Selbstständige oder Freiberufler, nur schwer eine klassische Baufinanzierung von der Bank erhalten. Allerdings sollten Sie als Kaufende oder Kaufender über genug Eigenkapital verfügen, um die übliche Anzahlung von 10 bis 20 % leisten zu können. Ein Einstieg komplett ohne Startkapital ist zwar möglich, wegen der hohen Risikoaufschläge aber selten ratsam. 

Für Personen, die sich noch nicht langfristig binden möchten, bietet der Optionskauf eine gewisse Flexibilität. Um ein risikofreies „Austesten“ handelt es sich dabei aber nicht: Entscheiden Sie sich gegen den Kauf, sind Anzahlung und bereits geleistete Raten meist verloren. Wegen dieser Risiken und der insgesamt höheren Kosten lohnt ein Mietkauf sich daher nur dann, wenn ein regulärer Bankkredit keine Option ist. 

Wann ist die Grunderwerbsteuer beim Mietkauf fällig?

Wann die Grunderwerbsteuer fällig wird, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Bei vielen klassischen Mietkaufverträgen entsteht die Steuer bereits gleich mit Abschluss des notariellen Vertrags. Im Einzelfall sollte dies mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater oder der Notarin bzw. dem Notar geklärt werden.

Wie lange darf ein Mietkauf dauern?

Gesetzlich gibt es hierfür keine starren Vorgaben. In der Praxis vereinbaren die Parteien für den Mietkauf meist eine Mietdauer von 10 bis 20 Jahren, um der oder dem Kaufenden ausreichend Zeit zu geben, einen großen Teil des Kaufpreises anzusparen.

Wem gehört das Haus beim Mietkauf?

Während der gesamten Mietphase bleibt die Verkäuferin oder der Verkäufer der rechtliche Eigentümer und steht weiterhin im Grundbuch. Die Mietkäuferin oder der Mietkäufer wird erst dann zum offiziellen Eigentümer, wenn die vertraglich vereinbarte Restsumme komplett bezahlt wurde und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist.

Der Mietkauf kann eine smarte Alternative zum klassischen Hauskauf sein, wenn Ihr Eigenkapital für eine Standard-Bankfinanzierung zu gering ist oder Banken eine Finanzierung zunächst ablehnen. Dennoch sollten Sie langfristig die möglicherweise höheren Gesamtkosten als etwa eine Baufinanzierung und die rechtlichen Risiken genau abwägen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Eine gründliche, individuelle Planung ist hierbei der sicherste Weg, um böse Überraschungen zu vermeiden und Ihr Erspartes optimal zu schützen.