Checkliste für den Hausbau: so gelingt der Neubau

Bei der Suche nach einem Eigenheim gerät man manchmal nicht an das persönliche Traumhaus: Oft folgt auf den Hauskauf ein umfangreicher Um- oder Anbau. Eine Alternative ist der Hausbau. Bauen Sie selbst und ist das passende Grundstück gefunden, können Sie die Immobilie nach Ihren Wünschen und Ansprüchen gestalten. Die einzelnen Schritte beim Hausbau können jedoch schnell unübersichtlich und nervenaufreibend werden. Mit unserer Checkliste behalten Sie den Überblick über Ihr Bauvorhaben und die einzelnen Schritte zu Ihrer Wunschimmobilie.

Hausbau-Checkliste: von der Planung bis zum Einzug

Bauen Sie ein Haus, kommt eine aufregende und anstrengende Zeit auf Sie zu. Ein Hausbau verursacht nicht nur hohe Kosten, sondern beschäftigt Sie auch in der Regel 1,5 Jahre. Üblicherweise werden für die Planung 3 Monate angesetzt und für den Bau nochmals 12 bis 14 Monate. Ein Hausbau erfolgt nie konstant – manche Punkte der Checkliste können sich überschneiden oder teilweise in einer anderen Reihenfolge stattfinden. Die Übersicht versorgt Sie jedoch mit allem, was Sie beim Hausbau beachten sollten.

1. Informieren

Zeit ist Geld! Besonders auf den Hausbau trifft die bekannte Floskel zu. Je länger sich der Bau hinzieht und je mehr nachträgliche Änderungen gemacht werden müssen, desto mehr Kosten kommen auf Sie zu – und desto mehr Nerven gehen Ihnen vermutlich verloren. Planen Sie einen Neubau, sollten Sie sich daher zunächst über häufige Fallstricke und Schwierigkeiten informieren. Dazu könnte z. B. die Wahl falscher Baumaterialien, die nicht die nötige Qualität liefern, gehören. Sind Sie gut vorbereitet, können vermehrt auftretende Probleme (möglichst) vermieden werden. Dazu können Sie sowohl Freunde und Bekannte mit einem abgeschlossenen Hausbau befragen, als auch Messen besuchen oder sich nach den Erfahrungen von Baufirmen erkundigen.

2. Haustyp festlegen

Der zweite Schritt besteht aus Vorüberlegungen zu Ihrer Immobilie. Machen Sie sich klar, welcher Haustyp zu Ihnen passt. Beziehen Sie in Ihre Überlegungen ein, welche Ansprüche und ob Sie Zeitdruck haben. Zwischen diesen Haustypen können Sie wählen:

• Fertighaus oder Modulhaus: Soll der Hausbau möglichst schnell und günstig erfolgen, kann ein Fertighaus, dessen Holzkonstruktion vorgefertigt ist, oder ein Modulhaus, das ebenfalls vorgefertigt ist und bei dem noch mehr Vorarbeit geleistet wurde, die passende Immobilie für Sie sein.

• Massivhaus: Der Bau von Häusern wie eines Massivhauses ist in der Regel zwar zeitintensiver, Sie können das robuste Haus jedoch ganz nach Ihren Wünschen gestalten.

• Architektenhaus: Auch ein Architektenhaus wird nach Ihren Vorlieben konstruiert. Da es von einer Architektin oder einem Architekten individuell für Sie geplant wird, ist es meist teurer als ein Fertighaus – dafür bekommen Sie genau das Haus, das Sie sich wünschen.

• Doppelhaus: Ein Doppelhaus bedeutet ebenfalls niedrigere Kosten. Sie kaufen beispielsweise ein kleineres Grundstück und teilen sich die Baukosten für eine Hauswand. Nach dem Einzug verringern sich dadurch sogar die Heizkosten. Überlegen Sie jedoch, ob Sie mit dieser Nähe zu einer anderen Partei zurechtkommen – das können entweder Verwandte wie die eigenen Eltern oder Schwiegereltern oder fremde Nachbarn sein.

• Mehrgenerationenhaus oder Einfamilienhaus: Wagen Sie vor dem Hausbau auch einen Blick in die Zukunft – soll Ihr Haus ein Einfamilienhaus sein und bleiben oder wollen Sie mit der Option bauen, Kinder oder Eltern einziehen zu lassen? Die Bauweise eines Mehrgenerationenhauses oder eines Einfamilienhauses kann unterschiedliche Anforderungen wie zwei abgeschlossene Wohnungen stellen.

3. Budget planen

Haben Sie den Haustyp für Ihre Immobilie festgelegt, stehen die theoretischen Budgetplanungen an. Ist die Finanzierung Ihres Bauvorhabens möglich und realistisch? Beziehen Sie in Ihre Überlegungen und Berechnungen ein, ob Sie

• Eigenkapital zur Verfügung haben oder
• Eigenleistung durch handwerkliches Geschick einfließen lassen können. Erbringen Sie Eigenleistungen, sparen Sie sich hohe Kosten für Handwerkerinnen und Handwerker. 
• Außerdem können je nach Standort verschiedene Konditionen gelten – beispielsweise unterscheiden sich die Kosten pro Quadratmeter oft nach Region.

Fällt es Ihnen schwer, die Baukosten für Ihr Vorhaben aufzustellen, kann Sie eine Architektin oder ein Architekt unterstützen. Prüfen Sie bei der Planung auch, ob Sie staatliche Förderungen beziehen können. Eine detaillierte Berechnung und Finanzplanung kann Sie vor finanziellen Problemen bewahren. Um für alles gerüstet zu sein, sollten Sie einen Puffer einplanen – ein Hausbau verläuft selten zeitlich und finanziell strikt nach Plan. Lassen Sie sich von Ihrem Kreditunternehmen ein Angebot erstellen, auf das Sie zurückgreifen können, sobald alle Konditionen um den Hausbau geklärt sind.

4. Grundstück suchen

Nach den Vorüberlegungen geht es in die Praxis: Die Grundstückssuche steht an. So gehen Sie vor:

• Prüfen: Das Grundstück muss zu Ihrem Bauvorhaben passen. Beispielsweise dürfen nicht in jedem Gebiet und jeder Kommune alle Dachformen gebaut werden. Zudem gibt es verschiedene Bodenklassen – nicht jeder Boden eignet sich für alle Bauformen. Prüfen Sie daher die Beschaffenheit von potenziellen Baugrundstücken und werfen Sie einen genauen Blick in den Bebauungsplan, der Ihnen z. B. Auskunft über die mögliche Höhe und die Anzahl der Geschosse Ihres Bauwerks gibt – unser Beitrag “Bebauungsplan lesen” hilft Ihnen, die Leitlinien des Plans zu verstehen.

• Verhandlung: Haben Sie sich für ein Grundstück entschieden, müssen Sie sich mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer über den Preis einigen. Unsere Immobilienmaklerinnen und Immobilienmakler unterstützen Sie gerne bei den Verhandlungen.

• Vertragsunterzeichnung: Sind Sie sich einig, erfolgt ein Termin zur Vertragsunterzeichnung bei der Notarin oder beim Notar. Wenn alle Voraussetzungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind, zahlen Sie den Kaufpreis.

• Eintrag ins Grundbuch: Nach erfolgreicher Zahlung werden Sie ins Grundbuch eingetragen und das Grundstück gehört Ihnen.

5. Baupartner finden

Eine Baupartnerin oder ein Baupartner, mit der oder dem Sie einen Bauvertrag eingehen, kann Ihnen Sicherheit vermitteln und Ihnen viel Stress und Sorge beim Hausbau abnehmen. Diese Baupartner gibt es:

• Architektinnen und Architekten: Die Profis auf ihrem Gebiet können sich um alles rund um den Bau kümmern. Sei es die Bauplanung, die Suche nach geeigneten Handwerkerinnen und Handwerkern oder die Bauleitung. Welche Aufgaben sie übernehmen, kann individuell vereinbart werden. Je nach Umfang können Architektinnen oder Architekten kostspielig sein, Sie erhalten jedoch ein individuelles und nach Ihren Wünschen gestaltetes Haus sowie professionelle Ansprechpartnerinnen oder -partner.

• Generalunternehmerinnen und -unternehmer bzw. Generalübernehmerinnen und -übernehmer: Unternehmerinnen und Unternehmer besitzen einen eigenen Betrieb und übernehmen sämtliche Bauleistungen. Von der Generalübernehmerin oder dem Generalübernehmer werden die Bauleistungen nicht selbst übernommen, diese beauftragen ein Subunternehmen. Ihr Vorteil ist bei beiden, dass Sie nur eine Ansprechpartnerin oder einen Ansprechpartner haben, die oder der Ihnen viel Arbeit abnimmt. Sie haben jedoch auch weniger Mitspracherecht während der Bauphase Ihres Hauses. Daher sollten alle Konditionen vorher vertraglich geregelt werden.

• Bauträgerin oder Bauträger: Von der Bauträgerin oder vom Bauträger erwerben Sie sowohl das Grundstück als auch das Haus. Dadurch haben Sie zwar kaum Mitspracherecht und Einfluss auf den Bau des Hauses, doch Sie müssen auch nur wenig eigene Leistung erbringen. Außerdem sind die Grundstückspreise oft niedriger, da Bauträgerinnen und Bauträger große Flächen Land zu einem geringeren Preis kaufen und diese dann einzeln günstiger anbieten können.

• Fertighausanbieterinnen und -anbieter: Sie erwerben zunächst das Grundstück und wenden sich anschließend an eine Fertighausherstellerin oder einen -hersteller. Gemeinsam entscheiden Sie sich für ein passendes Fertighaus für Sie, das anschließend auf Ihrem Grundstück zusammengebaut wird. Diese Variante liefert Ihnen Planungssicherheit und ein Haus zu günstigen Konditionen.

6. Haus planen

Nun erfolgt ein spannender Schritt: Die konkrete Hausbauplanung steht an – die erste Bauphase. Sie planen allein oder zusammen mit ihrer Baupartnerin oder ihrem Baupartner detailliert ihr neues Eigenheim. Dabei besprechen Sie sowohl den Rohbau als auch den detaillierten Grundriss des Hauses. Das legen Sie u. a. bei der Planung fest:

• den Grundriss,
• die Größe des Hauses wie die Anzahl der Zimmer und der Geschosse,
• die Wohnfläche, sowohl insgesamt als auch der einzelnen Zimmer,
• ob sie einen Keller möchten,
• welche Materialien für den Neubau verwendet werden,
• den Fußbodenbelag,
• die Türen und Fenster,
• die Fugen des Badezimmers und
• die Dachziegel.

7. Finanzierung klären

Spätestens unmittelbar nach der Planung Ihres Hauses sollten Sie die Finanzierung in trockene Tücher bringen. Wollen Sie zuvor ein Grundstück kaufen, sollte die Finanzierung schon vorher geklärt sein. Für die Baufinanzierung können Sie einen Baukredit bei einem Kreditinstitut mit verschiedenen Darlehensarten aufnehmen, Fördermittel zum Beispiel von der KfW beantragen oder Ihren Bausparvertrag in Anspruch nehmen. Entscheiden Sie sich für einen Baukredit bei einer Bank, stellen Sie einen detaillierten Finanzierungsplan auf und unterzeichnen anschließend den Vertrag.

Unsere Ansprechpartnerinnen und -partner zur Baufinanzierung helfen Ihnen gerne bei allen Anliegen zu Ihren Finanzen weiter!

8. Bauantrag und Baugenehmigung

Bevor der Bau losgeht, müssen Sie einen Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde stellen. Diese prüft, ob Ihr Bauvorhaben dem Bebauungsplan und dem Bauordnungsrecht entspricht. Der Bauantrag wird meist vom Architekt oder dem Bauträger eingereicht. Werden keine Verstöße festgestellt, wird Ihnen die Baugenehmigung erteilt, mit der der Bau starten darf.

Beachten Sie, dass für den Bauantrag Kosten anfallen. Rechnen Sie mit etwa 0,5 Prozent der gesamten Baukosten.

9. Versicherungen

Um sich beim Hausbau abzusichern, sind Versicherungen ein Muss für jede Bauherrin und jeden Bauherren. Sie sind nicht verpflichtend, aber ratsam, damit Sie im Ernstfall nicht finanziell ruiniert sind. Diese Versicherungen sollten Sie bereits vor Baubeginn abschließen:

• Bauherrenhaftpflicht: Diese sichert beispielsweise Schäden ab, die Dritten wie Nachbarinnen und Nachbarn während des Baus zukommen, beispielsweise die Beschädigung eines angrenzenden Gartenzauns bei den Bauarbeiten, oder Verletzungen einer dritten Person auf der Baustelle. 
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Erwerben Sie ein Grundstück, auch wenn noch kein Haus darauf errichtet wurde, sollten Sie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abschließen. Denn auch auf unbebauten Grundstücken können Dritte zu Schaden kommen.

Mit der Baugenehmigung sollten Sie weitere Versicherungen abschließen. Dazu gehören:

• Wohngebäudeversicherung: Eine Wohngebäudeversicherung schützt Sie zum Beispiel vor Hagel-, Sturm- und Feuerschäden.
• Feuerrohbauversicherung: Sind Feuerschäden nicht in der Wohngebäudeversicherung enthalten, bietet es sich an, zusätzlich eine Feuerrohbauversicherung abzuschließen. So ist Ihr Haus vor Feuerschäden, Blitzeinschlägen und Explosionen gesichert.
• Bauleistungsversicherung: Diese Versicherung sichert Ihren Bau vor unvorhersehbaren Schäden wie für die Region untypische Unwetterschäden ab.

Nach dem Einzug in Ihr neues Eigenheim ist diese Versicherung wichtig:

• Hausratversicherung: Mit der Hausratversicherung ist Ihr gesamtes Interieur versichert. Diese kann auch in Mietwohnungen abgeschlossen werden. Bestehende Versicherungen bei vorherigen Wohnverhältnisse können übernommen und angepasst werden.

Sie können sich und Ihr Wohnhaus neben diesen Versicherungen weiter absichern. Überlegen Sie beispielsweise, ob eine Elementarschadenversicherung, die bei Naturgewalten wie Erdbeben schützt, oder eine Bauhelfer-Unfallversicherung sinnvoll ist.

10. Baubeginn

Der Bau gliedert sich in verschiedene Bauphasen.

Phase I – die Planung des Hauses:

Zu Beginn wird das Haus genauestens geplant: sowohl der Rohbau als auch die detaillierte Ausstattung werden besprochen.

Phase II – Rohbauphase: 

Nach der Planung beginnt der Bau mit der Erschließung des Grundstücks, also mit den Anschlüssen an öffentliche Versorgungseinrichtungen wie Strom, Wasser, Abwasser oder Gas. Nach den anschließenden Erdarbeiten der Baufirma, zum Beispiel für einen Keller, wird der Rohbau mit den Außenwänden und der Dachkonstruktion errichtet.

Phase III – Innenausbau: 

Sind die Maurer- und Dacharbeiten abgeschlossen, beginnt der Innenausbau. Hier werden verschiedene Gewerke gleichzeitig ausgeführt, wie der Einbau und die Errichtung von:

• Fenster und Türen,
• Heizungs- und
• Sanitäranlagen,
• Elektroinstallationen,
• Innenputz oder
• Treppen.

Phase IV – Bauabnahme:

Die Bauabnahme stellt den Abschluss des Hausbaus dar.

11. Bau beaufsichtigen

Die Bauleiterin oder der Bauleiter koordiniert die verschiedenen Gewerke und ist sowohl für die bauliche, zeitliche als auch wirtschaftliche Einhaltung der Vorgaben verantwortlich. Dafür bietet sich eine externe Person an, wenn Sie eine Baufirma beauftragt haben und keine oder kaum Eigenleistung investieren. Doch auch in diesem Fall sollten Sie als Bauherrin oder Bauherr einen Überblick über die Baustelle haben, um mögliche Baumängel aufzudecken oder rechtzeitig eingreifen zu können, falls die Bauarbeiten nicht nach Ihren Wünschen verlaufen.

12. Bauabnahme

Sind alle vorherigen Bauphasen abgeschlossen, erfolgt Phase IV mit der Bauabnahme. Dabei überprüfen Sie, ob alle Bauleistungen wie vereinbart und zufriedenstellend erbracht wurden. Sie können die Bauabnahme entweder selbst durchführen oder jemanden dazu bevollmächtigen. Wichtig ist: Unterschreiben Sie die Abnahme erst, wenn Sie sicher sind, dass alles in Ordnung ist. Denn mit der Unterschrift gehen alle Risiken und Gefahren auf Sie als Bauherrin oder Bauherrn über. Lassen Sie sich daher von einer Expertin oder einem Experten begleiten und beraten.

13. Einzug

Geschafft! Viele Monate harter Arbeit und mentaler und körperlicher Herausforderungen liegen hinter Ihnen. Doch es hat sich gelohnt: Sie können endlich in Ihr Traumhaus einziehen.

Haben Sie noch Fragen zu Ihrem Neubauprojekt? Wir helfen Ihnen gerne weiter, egal in welcher Bauphase Sie sich befinden.