Der Energieausweis: Was dieser über Ihre Immobilie verrät

Der Energieausweis ist gewissermaßen der Steckbrief eines Wohngebäudes oder einer Gewerbeimmobilie: Darin finden Käufer und Mieter Kennziffern für die Auskunft über die Energieeffizienz, den Energiebedarf und damit eine erste Einschätzung über die erwartbaren Energiekosten bei einem Hauskauf oder einer gemieteten Immobilie. Vermieter und Verkäufer sind nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) zur Vorlage des Energieausweises verpflichtet. Auch Immobilienanzeigen müssen seit 2014 mit einem Energiepass ausgestattet sein. Dieser dient dazu, Transparenz über den Energieverbrauch zu schaffen und damit Mietern und Käufern ein mögliches Entscheidungskriterium zu bieten.

Wissenswertes auf einen Blick:

• Der Energieausweis bewertet die Energieeffizienz eines Gebäudes und enthält Kennwerte zum Energiebedarf und Energieverbrauch wie die Energieeffizienzklasse.
• Es wird zwischen Energieverbrauchsausweis und Energiebedarfsausweis unterschieden, die auf verschiedenen Berechnungsverfahren beruhen.
• Verkäufer und Vermieter müssen den Energieausweis ausstellen lassen und spätestens zum Besichtigungstermin für Interessenten zur Verfügung stellen. Die Kosten für die Erstellung dürfen nicht auf die potenziellen Käufer und Mieter umgelegt werden. 
• Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Art des Ausweises und Gebäudetyp. 
• Der Energiepass ist 10 Jahre gültig.

Energieausweis – das steht drin

Der Energieausweis für Wohngebäude wird durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgeschrieben, das die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEv) seit dem 1. November 2020 abgelöst hat. Zur energetischen Bewertung einer Immobilie lassen sich daraus folgende Angaben ablesen:

• Angaben zum Antragsteller 
• allgemeine Angaben zum Gebäude, etwa zum Baujahr, zur Gebäudenutzfläche und Anlagentechnik
• Energieträger, die für die Heizung und Warmwasserbereitung eines Gebäudes verwendet werden, z. B. Heizöl, Gas, Wärmepumpe, Strom und Fernwärme 
• Effizienzklasse als Farbskala von A+ (sehr gute Energieeffizienz) bis H (mangelhafte Energieeffizienz)
• Primärenergiebedarf; nicht nur der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser, sondern auch der Energieaufwand für die Herstellung und den Transport der eingesetzten Energieträger wird durch den Primärenergiekennwert berücksichtigt
• Endenergieverbrauch, der in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter und Jahr angibt, wieviel Energie ein Gebäude insgesamt benötigt, um Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung zu decken, einschließlich des Energieverbrauchs für technische Anlagen und Haushaltsgeräte
• Modernisierungsempfehlungen; dazu gehören Maßnahmen wie Wärmedämmung, der Austausch von Fenstern, die Nutzung von erneuerbarer Energie etc., die dazu beitragen können, den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen zu reduzieren
• Registriernummer, die beim Deutschen Institut für Bautechnik beantragt werden muss und zu einer stichpunktartigen Qualitätskontrolle bei neu ausgestellten Energiepässen herangezogen wird
• Verfahren zur Berechnung der energetischen Qualität und damit die Unterscheidung zwischen einem bedarfsorientierten und verbrauchsorientierten Energieausweis

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis basiert auf vorhandenen Energieverbrauchsdaten, die über einen bestimmten Zeitraum über die Heizkostenabrechnung des Energieversorgers erfasst wurden. Aus dem Verbrauch von drei Jahren wird der durchschnittliche Energieverbrauch ermittelt.

Der Bedarfsausweis ist umfangreicher und aussagekräftiger für die Einschätzung des theoretischen Energiebedarfs einer Immobilie. Denn dieser wird auf Basis der Bauweise des Gebäudes berechnet. Hierbei werden die Gebäudekonstruktion, die Dämmung, die Heizungsanlage und andere technische Details einbezogen. Der Bedarfsausweis setzt eine Energieberatung voraus und ist daher in seiner Erstellung aufwändiger und kostenintensiver als der Verbrauchsausweis.

Energieausweis-Pflicht nach Gebäudetyp

Beim Hausverkauf, bei der Verpachtung oder Vermietung ist seit 2007 die Vorlage eines Energieausweises verpflichtend. Allerdings haben Eigentümerinnen und Eigentümer in manchen Fällen die Wahlfreiheit zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis.

Energieausweis für Neubauten	Beim Neubau ist der Bedarfsausweis Pflicht. Dieser muss beim Neubau allerdings erst nach der Fertigstellung bereitgestellt werden.
Energieausweis für alte Häuser vor und nach 1977	Bei einem unsanierten Bestandsgebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die als Wohnimmobilien genutzt werden und deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis Pflicht.  Wurde das Gebäude nach 1977 energetisch saniert, reicht der Verbrauchsausweis aus.
Energieausweis für Gewerbeimmobilien	Bei Nichtwohngebäuden, die zur gewerblichen Nutzung bereitstehen, können Eigentümerinnen und Eigentümer zwischen dem bedarfsorientierten und verbrauchsorientierten Energieausweis wählen, auch wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde.

FAQ: Häufige Fragen zum Energieausweis

Seit wann ist der Energieausweis Pflicht?

Der Energieausweis ist seit 2007 Pflicht und soll Interessentinnen und Interessenten beim Besichtigungstermin von Verkäufern und Vermietern unaufgefordert vorgelegt werden, um über den energetischen Zustand des Gebäudes und mögliche Modernisierungsmaßnahmen zu informieren. Seit 2014 ist die Angabe zur Energieeffizienz auch für Immobilienanzeigen verpflichtend.

Wer erstellt einen Energieausweis?

Die Ausstellung eines verbrauchsorientierten Ausweises erfolgt beim Energieversorger oder über zugelassene Fachleute. Zur Erstellung eines bedarfsorientierten Energiepasses sind nach dem Gebäudeenergiegesetz nur Fachleute berechtigt, die über eine entsprechende Aus- und Weiterbildung und Berufserfahrung verfügen. Dazu gehören Energieberater und -beraterinnen sowie Ingenieure, Architekten, Handwerksmeister und Techniker. Eine Anlaufstelle für qualifizierte Expertinnen und Experten bietet Ihnen die Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena).

Energieausweiskosten

Die Kosten für den Energieausweis hängen davon ab, welches Berechnungsverfahren genutzt wird und für welchen Gebäudetyp dieser ausgestellt werden muss:

• Der Energieverbrauchsausweis, der die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre zur Grundlage hat, ist mit im Durchschnitt unter 100 € wesentlich kostengünstiger. Allerdings kann dieser nicht für alle Gebäudetypen ausgestellt werden. 
• Der Energiebedarfsausweis setzt ein Gutachten voraus, das die Energieeffizienz auf Basis der Bauweise berechnet. Dabei können auch Empfehlungen für Maßnahmen zur Modernisierung enthalten sein, weshalb hier der Aufwand und die Kosten für den Aussteller mit durchschnittlich 300 bis 500 € deutlich höher ausfallen.

Für welche Häuser ist der Energieausweis Pflicht?

Der Energieausweis muss beim Verkauf, der Vermietung und Verpachtung von Wohngebäuden (Neubau und Altbau) und Gewerbeimmobilien verpflichtend erstellt und vorgelegt werden.

Von der Energieausweis-Pflicht sind Gebäude ausgeschlossen, deren Räume als Lagerräume oder Tiefgaragenplätze verkauft oder vermietet werden. Auch für Kirchen, Gebäude unter Denkmalschutz und Mietobjekte wie Ferienhäuser und -wohnungen muss kein Energieausweis ausgestellt werden.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Sowohl der bedarfsorientierte als auch der verbrauchsorientierte Energieausweis ist 10 Jahre gültig und muss nach Ablauf der Gültigkeitsdauer neu erstellt werden.