Haus verkaufen trotz Kredit – so gelingt es Schritt für Schritt

Wenn Sie als Eigentümer und Eigentümerin Ihr Haus verkaufen möchten, obwohl der Immobilienkredit noch nicht vollständig abbezahlt ist, können die Gründe vielfältig sein: eine berufliche Veränderung, Scheidung oder Familienzuwachs. Doch was passiert mit dem Kredit, wenn Sie die Immobilie vorzeitig verkaufen? Welche vertraglichen Voraussetzungen müssen Sie erfüllen und welche Kosten kommen auf Sie zu? Wir erklären Ihnen, welche Optionen Sie als Kreditnehmer bzw. Kreditnehmerin haben und wie Sie Ihr Vorhaben sicher umsetzen.

Das Wichtigste im Überblick

• Ein Hausverkauf trotz laufender Finanzierung ist möglich, aber an Bedingungen und Fristen geknüpft.
• Die finanzierende Bank muss dem Verkauf zwar nicht zustimmen, hat aber über die Erteilung der Löschungsbewilligung bis zur Löschung der Grundschuld ein Mitspracherecht.
• Oft wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
• Der Verkaufserlös dient in der Regel zur Ablösung der Restschuld.
• Mehrere Optionen stehen Darlehensnehmern zur Verfügung: Ablösung, Übernahme des Darlehens durch den Käufer bzw. die Käuferin oder Umschuldung.

Haus wieder verkaufen trotz Kredit – geht das überhaupt?

Ein Hausverkauf ist auch bei laufendem Kredit grundsätzlich möglich. Allerdings spielt die finanzierende Bank dabei eine zentrale Rolle, denn die Immobilie dient ihr als Sicherheit. Sie müssen demnach mit Ihrer Bank klären, wie der ausstehende Betrag beglichen werden soll, da der Kreditvertrag nicht automatisch ausläuft. Ohne die Zustimmung Ihrer Bank lässt sich der Verkauf nicht abschließen. Die Grundschuld, die zur Absicherung des Darlehens im Grundbuch eingetragen wurde, muss im Zuge des Verkaufs gelöscht oder auf den Käufer bzw. die Käuferin übertragen werden.

Ihre Optionen bei einem Verkauf trotz Kredit

Welche Lösung für Sie bei Ihrem Immobilienverkauf in Frage kommt, hängt unter anderem von der Restlaufzeit Ihres Vertrags, der Zinsbindung, den aktuellen Zinssätzen und Ihrer persönlichen Situation ab. Unter Umständen kann als Überbrückung auch eine Vermietung Ihrer Immobilie für Sie in Frage kommen.

• Kredit vorzeitig ablösen
• Kredit vom Käufer übernehmen lassen
• Umschuldung
• Kredit behalten und weiterzahlen

Wichtig zu beachten: Ihr Notar bzw. Ihre Notarin darf die Umschreibung erst veranlassen, wenn die Bank die Freigabe erteilt hat.

Kredit vorzeitig ablösen

Möchten Sie das Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung kündigen, muss das finanzierende Kreditinstitut zustimmen.  In der Regel wird in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese gleicht den Zinsschaden der Bank aus und kann mehrere tausend Euro betragen. Prüfen Sie, ob Sie das Sonderkündigungsrecht nach §498 Abs. 1 Nr. 2 BGB nutzen können. In der Regel tritt das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit und mit 6 Monaten Kündigungsfrist in Kraft.

Kredit vom Käufer übernehmen lassen

In bestimmten Fällen kann der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin den laufenden Kredit übernehmen. Voraussetzung ist eine sehr gute Bonität des Käufers und die Zustimmung der Bank. Diese Lösung ist selten, kann aber sinnvoll sein, wenn die Konditionen des Kredits attraktiv sind.

Umschuldung: Immobilie verkaufen und neuen Kredit aufnehmen

Alternativ kann das bestehende Darlehen durch einen neuen Kreditvertrag abgelöst werden. Diese sogenannte Umschuldung lohnt sich vor allem, wenn Sie gleichzeitig eine andere Immobilie erwerben möchten. Klären Sie in diesem Fall alle Konditionen im Vorfeld mit Ihrer Bank.

Kredit behalten und weiterzahlen

Wenn Sie nach dem Verkauf ein neues Objekt kaufen möchten, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen den alten Kredit dafür weiterlaufen lassen. Diese Lösung muss frühzeitig mit Ihrem Kreditgeber abgestimmt und vertraglich angepasst werden, damit die Übertragung auf Ihre neue Immobilie rechtskräftig werden kann. An dem neu erworbenen Objekt wird in diesem Fall eine neue Grundschuld zur Umbesicherung des Darlehens eingetragen und die finanzierende Bank erteilt im Gegenzug eine Löschungsbewilligung am bisherigen Objekt.

Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf mit laufendem Kredit?

Die Kosten für eine Vertragsänderung tragen in der Regel Sie als Darlehensnehmer. Beim Verkauf einer finanzierten Immobilie sollten Sie mit folgenden Kosten bzw. Entschädigungen rechnen:

• Die Vorfälligkeitsentschädigung beträgt je nach Restschuld und Laufzeit des Kreditvertrags mehrere tausend Euro.
• Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbuchänderung und ggf. Löschung der Grundschuld belaufen sich meist auf ca. 1,5–2 % des Kaufpreises.
• Die Löschung der Grundschuld beträgt etwa 0,2 % der Grundschuldhöhe.
• Maklerprovision (wenn beauftragt): üblicherweise 3,57 % inkl. MwSt.
• Weitere Verkaufsnebenkosten: z. B. Energieausweis, Unterlagenbeschaffung, ggf. Vorbereitungsarbeiten

Wie wirkt sich der Verkauf auf Ihre Restschuld aus?

Die Restschuld ist der noch offene Betrag aus dem Darlehensvertrag, den Sie bei einem Verkauf begleichen müssen. Sie berechnet sich aus der ursprünglichen Darlehenssumme abzüglich geleisteter Tilgungen. Zusätzliche Sondertilgungen können den Betrag reduzieren, falls diese vorab vertraglich festgehalten wurden. Die Zinsbindung beeinflusst, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Was passiert mit dem Kredit nach dem Verkauf?

In der Regel wird die Restschuld direkt aus dem Verkaufserlös beglichen. Die Bank erhält zuerst ihren Anteil, bevor der Überschuss an Sie ausgezahlt wird. Sind Sie mit den Zahlungen an das Kreditinstitut im Rückstand oder ist der Erlös niedriger als die Restschuld, müssen Sie den Differenzbetrag zusätzlich begleichen.

Tipps für Eigentümer – Haus sicher verkaufen trotz Kredit

Um als Kreditnehmer bzw. Kreditnehmerin die typischen Fehler beim Hausverkauf zu vermeiden, sollten Sie folgendes beachten:

• Lassen Sie sich frühzeitig von Ihrer Bank und ggf. einem Anwalt beraten.
• Prüfen Sie die Vertragsbedingungen und Kündigungsfristen Ihres Kredits.
• Holen Sie sich vorab eine professionelle Immobilienbewertung ein.
• Sorgen Sie für vollständige Unterlagen: Grundbuch, Energieausweis etc.
• Passen Sie Ihre Preisstrategie an die Marktbedingungen an.
• Klären und prüfen Sie vorab die Bonität potenzieller Käufer oder Käuferinnen.
• Ziehen Sie gegebenenfalls einen Makler oder eine Maklerin hinzu, um den Verkaufsprozess zu vereinfachen.

Ob sich der Verkauf trotz Kredit lohnt, hängt vor allem von der Höhe des zu erzielenden Kaufpreises ab. Auch die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung spielt eine entscheidende Rolle. Bei dringendem Verkaufswunsch trotz bestehendem Darlehensvertrag lässt sich jedoch in den meisten Fällen eine Lösung finden – sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie zu diesem Thema Fragen haben.