Sollten Sie das Haus bei einer Scheidung verkaufen?

Ein gemeinsam erworbenes Haus ist nicht nur ein Ort voller Erinnerungen – es ist auch ein erheblicher Vermögenswert. Kommt es zur Scheidung, stellen sich viele Ehepaare die Fragen: Was passiert mit der Immobilie? Bleibt einer im Haus wohnen, wird es verkauft oder kommt eine Auszahlung infrage? Gerade bei gemeinschaftlichem Eigentum sind die Eigentumsverhältnisse, der Güterstand und vertragliche Regelungen entscheidend für das weitere Vorgehen.

Das Wichtigste im Überblick

• Prüfen Sie, wem das Haus laut Grundbuch gehört – das entscheidet über den Verkaufsweg.
• Beim gemeinsamen Eigentum muss der Verkauf einvernehmlich erfolgen.
• Teilungsversteigerung ist möglich, aber meist mit finanziellen Nachteilen verbunden.
• Klären Sie vorab, was mit dem laufenden Kredit geschieht.
• Der Verkaufserlös wird beim Zugewinnausgleich berücksichtigt.
• Steuerliche Aspekte wie Spekulationssteuer oder Vorfälligkeitsentschädigung sollten frühzeitig bedacht werden.

Vor der Scheidung: Wer bekommt das Haus?

Ist eine Immobilie im Spiel, wird die Trennung schnell zur finanziellen und emotionalen Herausforderung. Grundsätzlich ist entscheidend, wem das Haus gehört und in welchem Güterstand die Eheleute leben. Im Falle einer Scheidung hat der gewählte Güterstand direkte Auswirkungen darauf, wie das Haus aufgeteilt, bewertet oder verkauft wird.

In Deutschland gelten diese drei Güterstände:

1. Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB)
Die Zugewinngemeinschaft ist ohne Ehevertrag der gesetzliche Regelfall: Jeder Ehepartner behält sein eigenes Vermögen, während der in der Ehe erzielte Vermögenszuwachs („Zugewinn“) – die Differenz zwischen dem Endvermögen und dem Anfangsvermögen – bei einer Scheidung im Rahmen des Zugewinnausgleichs hälftig ausgeglichen wird.

2. Gütertrennung (§ 1414 BGB)
Haben die Ehepartner Gütertrennung im Ehevertrag vereinbart, erfolgt bei der Scheidung keine automatische Vermögensaufteilung. Jeder Ehepartner behält das, was ihm gehört.

3. Gütergemeinschaft (§ 1416 BGB) 
In diesem eher seltenen Güterstand verschmelzen nahezu alle Vermögenswerte zum gemeinsamen Eigentum der Eheleute. Das betrifft auch Immobilien, selbst wenn sie ursprünglich einer Partei gehörten. Bei einer Scheidung wird das Gesamtvermögen gleichmäßig geteilt – einschließlich des Hauses.

Auch eine Schenkung ist grundsätzlich möglich, aber mit vielen rechtlichen und finanziellen Aspekten verbunden. Bei minderjährigen Kindern ist z. B. die Zustimmung des Familiengerichts erforderlich. Außerdem muss geprüft werden, wie die Finanzierung des Hauses weiterläuft und ob ein Wohnrecht der Eltern eingetragen werden soll.

Ein Hausverkauf kann in vielen Fällen die einfachste Lösung sein – insbesondere, wenn Sie sich als Eheleute nicht auf eine andere Form der Aufteilung einigen können.

Das Haus bei Scheidung: Eigentumsverhältnisse im Grundbuch

Ausschlaggebend für die Entscheidung über den Hausverkauf ist der Eigentumsanteil im Grundbuch:

• Stehen beide Ehegatten als Miteigentümer zu je 50 % im Grundbuch, müssen auch beide einem Verkauf der Immobilie zustimmen. 
• Ist nur ein Ehepartner Alleineigentümer, kann er grundsätzlich auch alleine verkaufen – es sei denn, das Haus wurde im Rahmen einer Zugewinngemeinschaft erworben. In diesem Fall zählt es zum gemeinsamen Vermögen, ein Zugewinnausgleich ist beim Hausverkauf zu berücksichtigen.
• Eine Realteilung (z. B. Aufteilung des Hauses in zwei Wohneinheiten) ist theoretisch möglich, aber in der Praxis selten sinnvoll. 
• Auch ein Wohnrecht kann im Grundbuch vermerkt sein und wirkt sich auf einen späteren Verkauf der Immobilie aus.

Nach Scheidung – Haus verkaufen oder behalten?

Vor allem wenn Kinder im Spiel sind, ziehen viele Paare in Erwägung, das Haus nicht sofort zu verkaufen. Diese Lösungen erfordern eine saubere vertragliche Vereinbarung, etwa in einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder durch einen notariellen Vertrag.

Denkbar sind folgende Szenarien:

• Ein Ehepartner übernimmt das Haus (gegen eine Ausgleichszahlung).
• Ein Ehepartner bleibt durch eine notariell beurkundete Schenkung des Miteigentumsanteils im Haus (ohne Ausgleichszahlung).
• Im Haus wohnt einer der Ehegatten, beide bleiben Eigentümer – der ausgezogene Partner kann eine Nutzungsentschädigung (§ 1361b BGB) als Ausgleich verlangen.
• Vermietung des Hauses und der Erlös wird geteilt.
• Die Immobilie wird später verkauft (z. B. nach Volljährigkeit der Kinder).
• Die Immobilie wird auf die Kinder übertragen, allerdings fallen für Sie als ehemalige Ehegatten dennoch die laufenden Kosten (z. B. Grundsteuer) an, wenn Ihre Kinder noch nicht volljährig sind. Geht die Übertragung über eine Schenkung hinaus, ist in vielen Fällen die Zustimmung eines Vormundschaftsgerichts erforderlich.

Wichtig ist, sich über die Finanzierung im Klaren zu sein: 

Wer im Grundbuch eingetragener Eigentümer ist, muss auch weiterhin die Abgaben, wie z. B. die Grundsteuer übernehmen. Ebenfalls unabhängig von der Wohnsituation muss derjenige, der den Kreditvertrag (mit)unterschrieben hat, auch weiterhin die Kreditraten zahlen. Das getrennte Paar kann sich aber auch intern auf andere Regelungen verständigen.

Keine Einigung möglich? Teilungsversteigerung bei Scheidung

Wenn Ihr Ehepartner den Hausverkauf blockiert, obwohl Sie beide im Grundbuch stehen, können Sie eine Teilungsversteigerung der Immobilie beim Amtsgericht beantragen. Das ist oft der letzte Ausweg, wenn keine einvernehmliche Lösung gefunden wird. Der Erlös aus der Versteigerung wird dann nach dem Miteigentumsanteil (z. B. 50:50) aufgeteilt.

Nachteile einer Teilversteigerung:

• Wertverlust: Der Erlös liegt häufig unter dem Marktwert bzw. Verkehrswert.
• Emotionale Belastung: Das Verfahren kann zu weiteren Konflikten führen.
• Kosten: Gerichtskosten, Gutachten und ggf. Anwaltskosten müssen getragen werden.
• Verhinderung schwierig: Die Versteigerung kann nur in engen rechtlichen Grenzen verzögert oder verhindert werden (§ 180 ZVG).

FAQ zum Thema Scheidung und Hausverkauf

Hier finden Sie die relevante Fragen zu Steuern, Immobilienkredit und zum Hausverkauf vor der Scheidung:

Hausverkauf nach Scheidung: Welche Steuern fallen an?

Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung der Immobilie fällt in der Regel die Spekulationssteuer an, sofern das Haus nicht in den letzten zwei Jahren und im Verkaufsjahr selbst genutzt wurde. Ist dies der Fall, entfällt die Steuer beim Hausverkauf (2+1-Regel). Auch eine Grunderwerbsteuer kann fällig werden, etwa bei Übertragung an einen Ehepartner im Rahmen einer Auszahlung.

Was passiert mit dem laufenden Immobilienkredit?

Ein laufender Immobilienkredit bleibt bestehen – unabhängig vom Trennungsstatus. Beide Kreditnehmer bleiben haftbar, sofern sie gemeinsam den Kreditvertrag unterschrieben haben. Möchte ein Ehepartner das Haus und den Kredit alleine übernehmen, muss die Bank zustimmen – je nach Bonität und Höhe der Restschuld.

Kommt es zum Verkauf, muss die Bank informiert werden. Bei vorzeitiger Rückzahlung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Die Höhe hängt vom Zinssatz, der Restlaufzeit und dem offenen Betrag ab. Lassen Sie sich hierzu unbedingt von Ihrer Bank beraten.

Haus verkaufen vor der Scheidung – ist das möglich?

Sie dürfen Ihre gemeinsame Immobilie auch bereits während des Trennungsjahres oder vor Einreichen des Scheidungsantrags, also vor dem Scheidungsverfahren, verkaufen. Voraussetzung ist jedoch, dass beide Ehepartner mit dem Verkauf einverstanden sind, sofern beide im Grundbuch stehen oder durch den Güterstand Miteigentumsrechte bestehen. Ohne ein gegenseitiges Einvernehmen kann ein Verkauf nicht vollzogen werden.

Tipp: Halten Sie Vereinbarungen schriftlich fest, das schafft Rechtssicherheit und beugt späteren Konflikten mit Ihrem Ehegatten oder Ihrer Ehegattin vor.

Wenn Sie Unterstützung beim Hausverkauf nach einer Scheidung benötigen, sprechen Sie uns an – wir begleiten Sie gerne bei Ihrem nächsten Schritt und helfen Ihnen, Fehler beim Verkauf Ihrer Immobilie zu vermeiden.