Schlüsselübergabe beim Hauskauf – das ist zu beachten

Die Schlüsselübergabe nach einem Immobilienkauf ist ein entscheidender Schritt – endlich gehört das neue Zuhause Ihnen! Doch wie läuft dieser wichtige Prozess genau ab und worauf sollten Sie als Besitzerin oder Besitzer achten, um böse Überraschungen vor dem Einzug zu vermeiden? Wir geben Ihnen einen Überblick, was bei der Schlüsselübergabe beim Hauskauf wichtig ist und wie Sie Stolpersteine vermeiden:

Wissenswertes auf einen Blick:

• Die Hausübergabe erfolgt in der Regel nach dem Notartermin und der vollständigen Kaufpreiszahlung.
• Unter bestimmten Umständen kann eine vorzeitige Schlüsselübergabe vereinbart werden, dies sollte jedoch notariell festgehalten werden.
• Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Immobilie sowie übergebene Schlüssel und wichtige Dokumente.
• Bei Unstimmigkeiten können Sie ggf. vom Widerrufs- und Rücktrittsrecht Gebrauch machen.
• Planen Sie eine Dauer von sechs bis acht  Wochen vom Notartermin bis zur Hausübergabe ein.

Wann erfolgt die Schlüsselübergabe?

Die Frage, wann sie endlich die Schlüssel zu Ihrem neuen Heim erhalten, beschäftigt viele Käuferinnen und Käufer. In der Regel findet die Hausübergabe nach dem Übergabetermin beim Notar bzw. der Notarin statt, sobald der Kaufvertrag unterschrieben wurde und der Kaufpreis vollständig überwiesen ist. Der Verkäufer oder die Verkäuferin haftet bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung.

Handelt es sich um einen Neubau, erfolgt die Schlüsselübergabe meist bei der Abnahme. Gemeinsam mit dem Bauträger und einem oder einer Sachverständigen prüfen Sie dann, ob das Haus vertragsgemäß gebaut wurde.

Schlüsselübergabe vor dem Grundbucheintrag

Unter bestimmten Umständen kann eine vorzeitige Schlüsselübergabe vor dem Grundbucheintrag erfolgen: das ist z. B. bei geplanten Sanierungen der Fall. Die Verantwortung für die Immobilie geht allerdings erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung auf Sie als Käuferin oder Käufer über. Wenn Sie sich mit dem Verkäufer oder der Verkäuferin auf eine vorzeitige Übergabe trotz bestehendem Risiko einigen können, sollte diese schriftlich im Immobilienkaufvertrag vermerkt werden.

Wie lange dauert es vom Hauskauf bis zur Schlüsselübergabe?

Rechnen Sie mit einer Dauer von etwa sechs bis acht Wochen vom Termin beim Notar bis zur endgültigen Übergabe nach dem Hausverkauf. In einigen Fällen, wie bei vermieteten Immobilien, geplanten Renovierungen oder Reparaturen, kann sich dieser Zeitraum verlängern. Planen Sie zur Sicherheit in diesem Fall mehrere Monate nach dem Immobilienverkauf ein. Wichtig ist, dass alle Beteiligten, wie z. B. die Maklerin oder der Makler, frühzeitig über den Termin der Übergabe informiert werden.

Wann wird man nach dem Notartermin Eigentümer?

Nach dem Termin beim Notar muss der Kaufpreis überwiesen werden, was je nach Bank einige Tage dauern kann. Der Eigentumsübergang ist erst dann abgeschlossen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt und der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist. In der Regel dauert dieser Prozess nach dem Notartermin noch ein bis zwei Wochen. Erst nach Bestätigung der Zahlung durch die ehemalige Eigentümerin bzw. den Eigentümer erfolgt die Schlüsselübergabe, bei der im besten Fall auch ein detailliertes Hausübergabeprotokoll erstellt wird.

Warum erfolgt die Schlüsselübergabe erst nach Kaufpreiszahlung?

Die Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung, um sicherzustellen, dass die Hausverkäuferin bzw. der Hausverkäufer den vereinbarten Betrag erhalten hat, bevor er oder sie die Immobilie offiziell übergibt. Dies dient dem Schutz des Verkäufers bzw. der Verkäuferin, da er oder sie so sicherstellen kann, dass die Zahlung in voller Höhe eingegangen ist, bevor Sie als Käuferin oder Käufer das Haus übernehmen.

Wie läuft die Schlüsselübergabe beim Hauskauf ab?

Die Hausübergabe beginnt mit der Bestätigung der vollständigen Kaufpreiszahlung und der Erstellung eines Übergabeprotokolls. Dies schützt Käuferinnen und Käufer sowie Verkäuferinnen und Verkäufer vor späteren Streitigkeiten, insbesondere bei mangelhaften Zuständen oder gravierenden Sachmängeln, die beim Besichtigungstermin nicht aufgefallen sind und die es noch zu beseitigen gilt. Wir empfehlen Ihnen abschließend immer eine gemeinsame Begehung der Immobilie, um alle relevanten Aspekte des Hauses, inklusive der Außenanlagen, im Protokoll zu vermerken.

Übergabeprotokoll – was muss rein?

Ein verkauftes Haus wird durch die Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls übergeben. Es enthält eine genaue Auflistung der übergebenen Gegenstände wie Mobiliar, den Zustand der Außenanlagen, Betriebskosten, z. B. für die Müllabfuhr oder Reinigung der Gehwege sowie relevante Dokumente wie Grundsteuerbescheide. Sie halten so den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe fest und haben einen Beleg dafür, welche Vereinbarungen getroffen wurden.

Diese Punkte sollten im Übergabeprotokoll stehen:

• Zählerstände der Strom- und Wasseruhr, ergänzend z. B. Gas- oder Ölheizung
• Sachmängel oder mangelhafte Zustände und Schäden, die vor der Übergabe nicht beseitigt wurden
• Inventar und Mobiliar, das mitverkauft wurde und im Haus verbleibt
• alle Schlüssel, die zur Immobilie und zum Außenbereich gehören 
• anstehende Renovierungsarbeiten am Gebäude
• Anschriften der Vertragsparteien und deren Unterschriften mit Datum der Hausübergabe, die den Zustand der Immobilie bestätigen

Bei der Schlüsselübergabe sollten zusätzlich folgende Dokumente ausgehändigt werden:

• Energieausweis
• Aktuelle Rechnungen für bestehende Garantien
• Bedienungsanleitungen für Hausanlagen wie der Heizungsanlage
• Schornsteinfegerprotokolle
• Garantiescheine und Gewährleistungsurkunden
• Bescheinigungen der Versicherungen
• Bauakten mit Bauplan und Grundriss
• Falls vorhanden: Mieterakten, Mietverträge, Statiken, Baubeschreibungen, Wartungsverträge

Schlüsselübergabe verweigert – was tun?

In seltenen Fällen kann der Verkäufer oder die Verkäuferin die Schlüsselübergabe verweigern, z. B. bei offenen Zahlungen oder Unstimmigkeiten über den Zustand der Immobilie. In solchen Situationen sollten alle vertraglichen Pflichten und Vereinbarungen klar geregelt und rechtzeitig schriftlich festgehalten worden sein. Ein Immobilienmakler kann Ihnen beratend zur Seite stehen, um den Verkaufsprozess zu begleiten und Missverständnisse zu vermeiden. Falls Zweifel bestehen, ist es ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen.

Sollte Sie als Käuferin oder Käufer nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Hausübergabe schwerwiegende Mängel an der Immobilie oder auf dem Grundstück entdecken, die von der Hausverkäuferin oder dem Hausverkäufer arglistig verschwiegen wurden, können auch Sie unter bestimmten Umständen vom Hauskauf zurücktreten. Dieser Schritt ist jedoch nur in Ausnahmefällen möglich und erfordert eine rechtliche Klärung. Es sollte daher im Kaufvertrag für beide Parteien eine Klausel zum Widerrufs- und Rücktrittsrecht festgehalten werden.

Checkliste: Schlüsselübergabe nach Hauskauf

Damit bei der Schlüsselübergabe alles reibungslos verläuft, haben wir eine praktische Checkliste für Sie zusammengestellt:

✓ Notartermin erfolgreich abgeschlossen: Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt und alle Formalitäten müssen erledigt sein.

✓ Kaufpreiszahlung abgeschlossen: Stellen Sie sicher, dass der vollständige.       Betrag überwiesen und von der Hausverkäuferin oder dem Hausverkäufer bestätigt wurde.

✓ Übergabeprotokoll erstellt: Dokumentieren Sie den Zustand des Hauses und notieren Sie alle Zählerstände.

✓ Wichtige Dokumente ausgehändigt: Energieausweis, Baupläne, Versicherungsscheine, Protokolle - stellen Sie sicher, dass Sie alle wichtigen Unterlagen bekommen.

✓ Schlüssel erhalten: Nehmen Sie die Schlüssel in Empfang und prüfen Sie, ob alle Zugänge und Räume – inklusive Garagen, Schuppen und Briefkästen – berücksichtigt sind.

Haben Sie alles im Blick? Gerne unterstützen wir Sie als Ansprechpartner bei allen Fragen rund um den Ablauf beim Hauskauf bis zur Schlüsselübergabe.