Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf – was bedeutet es?

Beim Immobilienkauf gibt es viele Aspekte zu beachten und zu berücksichtigen, die den Prozess beeinflussen können: Dazu gehört auch das Vorkaufsrecht. Es gibt einer bestimmten Person, die nach den entsprechenden Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und Baugesetzbuch (BauGB) als vorkaufsberechtigt gilt, das Vorrecht auf den Erwerb der Immobilie oder des Grundstücks. Die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts sind gesetzlich geregelt und variieren je nach Geltungsbereich.

Wer hat ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht bei Veräußerung von unbeweglichen Sachen wie bebauten oder unbebauten Grundstücken kann verschiedenen Privatpersonen oder Institutionen eingeräumt werden. Dabei wird es durch ein Rechtsgeschäft und damit durch einen Vertragsabschluss begründet, der notariell beurkundet werden muss.

1. Privatpersonen: Durch einen Kaufvertrag oder andere vertragliche Vereinbarungen können Eigentümerinnen und Eigentümer Privatpersonen ein Vorkaufsrecht einräumen.

2. Familienangehörige: Oft wird ein Vorkaufsrecht innerhalb der Familie vereinbart, um sicherzustellen, dass durch die Vererbbarkeit eine Immobilie in der Familie bleibt.

3. Miteigentümer: Wenn eine Immobilie mehreren Personen gemeinsam gehört, können die Miteigentümer ein Vorkaufsrecht vereinbaren, um die Immobilie im Falle eines Verkaufs innerhalb der Gemeinschaft zu halten.

Ein Vorkaufsrecht kann auch per Gesetz eingeräumt werden. Gesetzlich vorkaufsberechtigt sind:

• Erbengemeinschaft: Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft haben gemäß § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht, wenn ein anderer Miterbe oder eine Miterbin seinen oder ihren Anteil an Dritte verkaufen möchte. Der Vorkauf soll verhindern, dass fremde Personen in die Erbengemeinschaft eintreten.
• Öffentliche Hand: Städte und Gemeinden haben in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht, um städtebauliche Entwicklungen zu steuern oder öffentliche Interessen zu wahren. Dieses Recht ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.
• Mieterinnen und Mieter: Das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieterinnen und Mieter dient dem Mieterschutz und greift, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll. In diesem Fall hätten Mietende die Möglichkeit, die Wohnung selbst zu erwerben, statt diese abtreten zu müssen.

Arten des Vorkaufsrechts

Es gibt mehrere Arten von Vorkaufsrechten, die jeweils spezifische Anwendungsbereiche und Bedingungen haben:

Art des Vorkaufsrechts	Definition	Merkmale	Anwendung	Vorteil
Dingliches Vorkaufsrecht	Ein im Grundbuch eingetragenes Recht	Bindet alle zukünftigen Eigentümer des Grundstücks	Häufig bei Immobilien	Sehr sicher, da im Grundbuch vermerkt
Schuldrechtliches Vorkaufsrecht	Ein vertraglich vereinbartes Recht zwischen zwei Parteien	Bindet nur die Parteien des Vertrages	Flexibel, da es für viele verschiedene Arten von Verträgen genutzt werden kann	Kann individuell angepasst werden
Gesetzliches Vorkaufsrecht	Ein Recht, das durch gesetzliche Bestimmungen eingeräumt wird	Wird automatisch unter bestimmten Bedingungen gewährt	Beispielsweise Mieter bei Umwandlung in Eigentumswohnungen oder Miterben	Schutz bestimmter Personengruppen durch das Gesetz
Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht	Ein Recht, das öffentlichen Körperschaften zusteht	Kann in bestimmten Gebieten ausgeübt werden, um öffentliche Interessen zu sichern	Häufig bei der Stadtentwicklung oder bei Naturschutzgebieten	Dient der öffentlichen Hand zur Durchsetzung öffentlicher Interessen

Das dingliche Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht bezieht sich auf Grundstücke, nicht jedoch auf die darauf erbauten Immobilien. Es wird im Grundbuch vermerkt und kann sogar dann noch in Kraft treten, wenn der Kaufinteressent bereits in das Grundbuch eingetragen wurde. So kann der Vorkaufsberechtigte weiterhin auf die Übertragung des Grundstücks bestehen. In einer Vielzahl der Fälle endet das dingliche Vorkaufsrecht erst mit dem Tod des Vorkaufsberechtigten. Es kann nur dann vererbt oder verschenkt werden, wenn auch dieser Umstand im Grundbuch hinterlegt wurde.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht umfasst Grundstücke und Immobilien. Es ist nicht mit einem Grundbucheintrag verbunden und wird ausschließlich vertragsrechtlich geregelt. Es gelten dann die Regelungen im Kaufvertrag und der Vorkaufsberechtigte muss sein Vorkaufsrecht ausüben, bevor der neue Käufer oder die neue Käuferin der Immobilie ins Grundbuch eingetragen wird. Wird die vorkaufsberechtigte Person beim Immobilienverkauf jedoch übergangen, besteht ihrer- oder seinerseits Anspruch auf Schadenersatz.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht

Mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht regelt der Gesetzgeber das Vorkaufsrecht von Mieterinnen und Mietern. Es dient dem Schutz vor einer Mieterhöhung und vor einem möglichen Verlust der Wohnung. Entscheidet sich der Eigentümer oder die Eigentümerin für den Verkauf an Dritte, haben die Mieterinnen und Mieter das Vorrecht auf den Erwerb von Wohneigentum und können, wenn sie übergangen werden, Schadensersatzansprüche geltend machen. Das Vorkaufsrecht für Mieterinnen und Mieter gilt nur beim Erstverkauf der vermieteten Wohnung.

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht

In diesem Fall hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht und darf in begründeten Fällen davon Gebrauch machen, wenn es dem Allgemeinwohl der Bürgerinnen und Bürger dient. Das Vorkaufsrecht gilt in bestimmten, im Bebauungsplan festgelegten Gebieten, in Umlegungsgebieten sowie in Sanierungsgebieten. Dies ermöglicht der Gemeinde, Grundstücke zu erwerben, bevor sie an private Käufer veräußert werden, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen. Die rechtlichen Grundlagen dafür sind oft im landesrechtlichen Rahmen geregelt. Auch über das Naturschutz-, Eisenbahngesetz, Denkmalschutzgesetz und Reichssiedlungsgesetz sowie das Wasserrecht kann das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt werden.

Hausverkauf mit Vorkaufsrecht – das ist zu beachten

Das Vorkaufsrecht bietet wichtige Schutzfunktionen und Vorteile, vor allem für Mieter, Miterben und die öffentliche Hand. Gleichzeitig kann es jedoch auch Herausforderungen und Nachteile für Verkäufer und nicht vorkaufsberechtigte Käufer einer Immobilie bedeuten:

• Es verlangsamt den Verkaufsprozess, da Verkäufer den oder die Vorkaufsberechtigte vorab informieren müssen, um die Möglichkeit einzuräumen, vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.
• Es birgt für potentielle Käufer das Risiko, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommt, weil ein Vorkaufsberechtigter sein oder ihr Recht ausübt.

Wenn Sie als Käuferin oder Käufer ein Haus mit Vorkaufsrecht erwerben wollen, sollten Sie sich gut vorbereiten und folgendes im Blick behalten:

• Informieren Sie sich vor dem Kauf über ein bestehendes Vorkaufsrecht und dessen Bedingungen.
• Berücksichtigen Sie das Risiko, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt werden könnte, und planen Sie mögliche Verzögerungen ein.
• Vorkaufsberechtigte sollen und dürfen nicht umgangen werden – andernfalls besteht Anspruch auf Schadensersatz.

Wann erlischt oder entfällt ein Vorkaufsrecht?

Folgende Fälle decken ab, wann ein Vorkaufsrecht erlöschen kann:

• Zeitablauf: Wenn das Vorkaufsrecht auf eine bestimmte Zeit beschränkt ist, erlischt es nach Ablauf dieser Frist.
• Nichtausübung innerhalb der Frist: Wenn der oder die Berechtigte das Vorkaufsrecht nicht innerhalb der gesetzlich oder vertraglich festgelegten Frist von zwei Monaten ausübt, erlischt das Recht.
• Vorkaufsrechtsverzichtserklärung: Wenn der oder die Berechtigte (z. B. die Gemeinde) ausdrücklich gegenüber dem Grundbuchamt auf den Vorkauf verzichtet, erlischt das Vorkaufsrecht. Der Antrag auf Verzicht muss schriftlich erfolgen und ist verbindlich.
• Tod von Vorkaufsberechtigten: Bei einem persönlichen Vorkaufsrecht erlischt das Recht mit dem Tod des oder der Vorkaufsberechtigten, es sei denn, es wurde testamentarisch vererbt und der Erbe tritt an seine oder ihre Stelle.
• Ausnahmen: Das Vorkaufsrecht entfällt beim Verkauf an Familienmitglieder, bei Schenkungen und bei Zwangsversteigerungen.

Rechtliche Sicherheit und Beratung

Es ist ratsam, sich bei Angelegenheiten rund um das Vorkaufsrecht rechtlich beraten zu lassen. Eine notarielle Beurkundung und die Prüfung aller rechtlichen Gegebenheiten schafft Klarheit und ermöglicht, den Verkaufsprozess rechtssicher abzuschließen. Auch sollte geprüft werden, ob ein Negativattest oder ein Negativzeugnis vorliegt, welches bestätigt, dass kein öffentliches Vorkaufsrecht besteht oder dieses nicht ausgeübt wird.

Fazit: Ein Vorkaufsrecht ist eine wichtige Klausel bei vielen Immobiliengeschäften. Es lohnt sich, die Rechtsgrundlagen und Praxisfälle gründlich zu verstehen, um sich im Verkaufsprozess sicher zu bewegen und rechtssicher zu handeln.

Gerne unterstützen auch unsere Ansprechpartnerinnen und Partner Sie bei Ihrem Anliegen und Fragen zum Immobilienkauf!